辽宁锦州顺发阳光海岸策划战略报告168PPT课件.pptxVIP

策划战略报告;目录 ;写在前面;第一篇：分析篇;宏观市场背景分析;行业信息监测;政府严禁外资炒房，人民币破“7”难扭转房价走势;;市域环境总结;2.城市化水平低，且人力资源有严重外流的趋向；;3.区域经济总量规模小，仅为全国中等水平； ;4.经济收入与生活水平“低位快跑”;5.产业结构不尽合理;1.城市南扩——内陆城市向滨海城市转变 ;2.核心区位优势奠定辽西经济“桥头堡”的基础 ;3.渤海湾“五点一线”核心发展战略;4. 稀缺自然风光，唤醒旅游经济复苏;5. 港口经济撑起一片天;房地产市场回顾;房地产市场回顾;2、供应量;3、销售量;4、存量;5、销售价格;6、产品形态;7、未来市场发展机会;行政区;8、市场小结;区域发展环境;3、区域规划;4、区域交通;区域发展环境;2、区域楼盘产品形态研究;项目名称;4.1各类房型供应比例;5、区域楼盘客群组成;6、区域未来市场发展动向;6、区域未来市场发展动向;7、区域市场总结;宝地· 曼哈顿;;竞争分析;项目配套及周边资源 ;;梦蓝湾二期（海天公寓）;;竞争对手总结描述;白沙湾行政生活区内，未来滨海生活第一排 东、南面环顾100公里长海岸线 紧邻渤海大道 距锦州市区25公里 距锦州机场20公里 距锦州南站5公里 距笔架山旅游区3公里 距葫芦岛市半小时路程 距北京4小时路程 ;地块价值解析;2、景观价值;;机会（O） “五点一线”环渤海湾发展战略，提升市场关注度 政府重点扶持片区开发建设带动本项目的发展 区域概念炒作升温，人气渐旺 城市轻轨规划拉近与城区的心理距离 区域项目策划推广滞后给本项目留有提升空间;1、市场环境：受国家宏观调控政策影响，客户投资热情遭受打击； 2、区域环境：板块成熟度不够，认知、认可度不高；人口少，刚性需求不足； 3、推进周期：开发周期长，不可预见因素多； 4、高层抗性：高持有成本与售价及高层的居住观念引导需较长时间； 5、建筑布局：三面围合不利于景观面对外展示，并对中间多层销售造成影响； 6、配套规划：项目配套（诸如生活各种配套与教育配套）不齐全，不足以支撑项 目的大规模社区需求；（下步深化） 7、项目个性：项目园林规划较为单一，???乏主题风情；（下步深化） 8、竞争压力：随着碧海方舟、锦绣蓝湾等高档海景小区陆续开工建设，按照目前白沙湾行政生活区的开发建设速度，年底前，该区域楼盘竣工面积将突破100万平方米。 ;城市整体定位由内陆型城市向滨海型城市转变，白沙湾生活行政区内的市政配套完善将提升区域板块的房地产价值； 项目拥有的无敌海景资源以及几近稀缺的海岸线物业的投资价值明显；;造城：42万平米的大规模开发，为项目今后的规划提供宽广的施展空间； 地标：项目地块为区域内制高点，突破城市高度，成为城市地标； 建筑：多种建筑形态兼容并蓄，现代简约风格，将成为区域内的一道风景； 配套：项目后期规划的集中商业区，满足项目乃至整个区域内的购物、娱乐、生活所需，将是项目在区域内独具拥有的优势。;宏发集团的实力及各方面资源整合将对项目后期的营销策略手段提供助推力;第二篇：定位篇;谁会来买我们的房子？ ——解决“卖给谁”的问题;目标客户需求分析;B、本区域客群需求分析： 他们对本区域较为认同，同时能真实感受到规划的前景。但目前开发区统计人口仅8万人，且当地居民多有自己的房子，购买力相对有限，但对安全保障的认同与规模社区的向往也能为本案带来一定的消费群体。 而对于工作在本区域的政府公务员、事业单位高职开、发区内大型企业以及区域内的个体、私企业主都可因为就近工作就近生活而选择在本区域购房置业。 ;C、锦州辖区内各县市客群： 锦州现为辽宁省省辖市，下辖有凌海市、北宁市、义县、黑山县等几个县市。各县市对中心市区较为认同，之所以选择“进城”，就是因为其文化、行政、经济中心的意义，多半会选择城区中心或临近城区的城郊区域购房置业。如果能在营销推广上加以引导，让他们认同海居的价值并对远景规划有信心，同样也可使这部分人群目光从城区转向开发区。;D、省内其他城市客群 辽宁作为一个沿海省份，大连的城市影响力远胜于锦州，省内客户意欲在沿海城市购房，会首先考虑大连、丹东这样发展较为成熟的城市。但相比大连、丹东沿海区域6000-8000元/㎡的高房价，滨海城市综合实力紧随其后的锦州凭借其价格洼地优势可足以吸引到部分省内的内陆不临海却十分向往海居生活城市的客群。 同样受到价格吸引，大连、丹东部分城区的投资客群也会来此购房置业。;E、省外及境外其他城市客群 本项目地处开发区滨海区域，临近闻名大东北的笔架山风景区，每年都有数以万计的游客到此休闲度假，这类游客对大海有极强的依恋感