X年某地产苏州某地产金色家园房地产项目营销策略方案.pptVIP

中天品园 鑫苑景园 中海胥江项目 世贸新城项目 晟地玖园项目 新地国际公寓 新港玉山路项目 第三十一页，共八十页。 金色家园 中天品园 鑫苑景园 中海胥江项目 新港玉山路项目 世贸新城项目 新地国际公寓 区位 西环路、劳动路，新老城区交界处 西环路、西园路，老城区闹中取静，配套齐全 西环路、北环路俩高架，环境较差，配套一般 桐泾路，胥江路，桐泾公园，胥江 长江路玉山路，苏州乐园 沧浪新城， 新区核心CBD狮山路，高尚生活商务较配套齐全 基本概况 24万总建，容积率1.8 13万总建，容积率1.2 10万总建，容积率2 16.8万总建、3.5容积率 38.4万总建、1.7容积率 150万总建 14万方总建 开发商品牌 国内一线品牌 地方知名企业 地方知名企业 国内一线品牌 本地知名企业 国内一线品牌 地方知名企业 风格景观 Deco、东南亚风情景观 苏式、上塘河内景观 现代、虎丘景观 现代，江景、园景、城景兼顾 / 现代，/ 现代、城市中心景观 产品类型 花园洋房、小高层、高层 小高层、多层、联排 简装花园洋房、小高层、酒店式公寓 精装高层、联排 花园洋房、小高层、高层 高层 超高层精装涉外公寓 社区规划 人性化规划，高尚生活场地 中心组团花园、人车分流 水系贯通 河景驳岸，高尚生活元素 / 大型生活城 商业群房、五星级酒店、高级写字楼、涉外公寓 主力面积 140 多层140 花园洋房121~138 150 115、140 160 135~150 主力总价（单价） 186万（13000） 100万（7400） 130万（10000） 100万~250万 / / 190万（15000） 形象定位 古城西区国际一线品牌精装社区 上塘河岸，新苏派生活 主城花园洋房、稀缺知性美宅 胥江景观大宅、城市人文大家 类似于名馨主语城 高档商贸居住旗舰 五星香格里拉精装社区 客户定位 老城区为主、新区为辅 老城区、老苏州为主 老城区、老苏州人为主 老城区为主，新区为辅 新区为主 老城区及外城市 外籍商务人士、外企高级白领 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 第三十二页，共八十页。 与中海的竞争策略就是本案08年的最核心的营销策略 第三十三页，共八十页。 金色家园 中海胥江项目 区位 西环路、劳动路高架，环境嘈杂 紧邻胥江河和住宅区，环境较好 基本概况 24万总建，容积率1.8 16.8万总建、3.5容积率 开发商品牌 国内一线品牌 国内一线品牌 精装公寓经验 瀚庭实景，眼见为实 之前在苏没有精装房开发经验 风格景观 Deco、东南亚风情景观 现代，江景、园景、城景兼顾 社区配套 鸿艺会打造国际一流会所 幼儿园 产品类型 花园洋房、精装小高层、精装高层 精装高层、联排 主力面积 140、170 150~180 户型特色 增加挑高休闲室等创新户型 90平米户型拼接，创新户型 价格定位 186万~250万 100万~250万 装修标准 1800、2000。全面家居解决 2000~3000 客户定位 老城区为主、新区为辅 老城区为主，新区为辅 上市时间 07年4月 08年下半年 我们的优势显而易见 产品呈现早 高尚生活会所 全面家居解决装修方案 第三十四页，共八十页。 相对中海最核心的优势：上市时间早 竞争策略：把握目前本案入市、实景早于中海的时机，迅速在消费者心目中树立古城第一个高档精装品质公寓的先声影响； 本案市区唯一会所、精装公寓实景体验、外立面的标签化作为辅助竞争优势，而它们传递出来的核心是品质带出的价值，而这些价值也正是树立古城精装高档公寓的标杆的有力武器； 第三十五页，共八十页。 消费者分析 第三十六页，共八十页。 典型个案——洪先生夫妇 感性描述 国有企业改制搬迁下海经商的私营企业主。 原来一直住的回迁房 背景描述 夫妻两人都是苏州本地人，45岁左右。两人原本都是苏州老国有企业的职工。企业改制后，男方下海经商，女方继续留在国营厂工作。 目前男方经过努力打拼，事业稳定，女方工作安稳，步入休闲的中老年时代，爱子目前在南京读大学，有出国深造的打算 家庭年收入约50万，另有一辆奥迪车和两处房产（均在市区）； 男方比较忙，交际圈比较广而且接触中上层人士；女方生活相对简单，平时会参加社区活动上网看新闻； 一方比较