4.营销策划简述最后策划.pptx

集团营销中心 2016年8月20日;2;3;项目开发前期阶段;5;项目开发阶段（启动会）;项目开发阶段（启动会）;8;将前期策划报告中的策略、方案加以实施， 进行项目造势，积累意向客户，并做好开盘 前准备工作，确保开盘时有较好的成交量;公开发售前策划的工作;11;12;13;14;15;16;17;18;19;20;21;通过合理的吸筹过程，充分测试楼盘价格，累计客户资源，当对市场有较大把握时，可结合销售季节，择吉时开盘。 如： 五一节/国庆节等的前几天 或 抢闸出击，当存在合适的市场机会，为了抢占有力的市场竞争位置，即使各方面情况还不成熟，也可开盘。 如：对手4月28日开盘，我们4月19日。;一般在做好开盘前准备工作时，先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。;24;公开发售;卖得好;销售阶段策划的主要内容;二、销售策略分析 销售节奏、销售价格、付款方式 三、推广策略分析 推广媒体、推广费用及成果、投放频率 四、促销活动分析 成交与否分析、促销效果分析;现有销售/推广策略评估 结合项目的数据分析反馈情况 案场；拓客团队及推广投放等多维度分析 密切留意政策的变化（国家和地方政策；市场风向标） 竞争性因素 1、项目所在片区有新的楼盘推出，体量增大，分流客户 2、项目所在片区原有竞争楼盘采取了新的策略（价格、推广、促销方案） 3、同类型楼盘新盘推出 ;制定和实施新销售/推广策略; 制定和实施新销售策略;制定和实施时效性促销活动;;1;1;2;（4）营销费用支出对数表 为有效实现对营销费用的整体实际发生及支付情况进行监控、分析，各项目需要在每月5日前整理、提交《营销费用支出对数表》，明晰各项目的费销比情况。 统计标准变更（发生费用）： 销售代理费DL、营销推广费TG：以发生时间为准，与预算系统保持一致，实时统计； 行政管理费GL（GL-1、GL-3）及人力成本RL：以“出款时间为发生时间”原则计入发生费用； 物业服务费GL-2：在未有实际结算数据前，要求以年度预算分摊表进行统计。;（5）电商费用支出汇??表 因营销体系内存在第三方费用（第三方公司/组织/机构/个人（以下简称“第三方平台”）协助收取、支付之费用，各项目需要对相关费用的收支情况进行有效监控，每月10日前，要求各项目将《电商收支汇总表》签字版提交营销管理中心。 目前电商费用执行流程以线下为主，后期将建立电商费用管理系统，全面进行信息化管理。 《实地地产营销体系第三方费用（电商费用等）管理办法》正在修订，具体执行文件待公告为准。;（6）现场实景汇报 每月月底（30日），各项目须整理项目当月的工程进度、活动现场、案场实景图片，汇总为PPT报告提交营销管理中心。;40;在项目销售过程中，策划都是“八仙过海，各显神通”，没有什么一成不变的秘籍；只有不断的及时整理、总结、交流学习，策划水平才能得到更快的提升 最后祝愿大家在营销的道路上越走越宽， 也祝我们实地在售及即将发售的项目月月大卖，个个达标