万科集团全套成本优化及控制程序.docVIP

- . z **集团〔全套〕本钱优化与控制程序 一.**本钱优化流程要素流程目标：在各实施方案完成前，完成本钱优化与控制，提供优化方法，明确在招标阶段本钱控制方法。流程主要责任部门：设计管理部、本钱管理部、采购管理部。流程关键业绩指标流程关键点 2.适用围：**各工程设计前期、概念设计、总体规划设计、实施方案设计四个阶段；建筑、构造、安装、景观、室设计五个专业。3.职责设计管理部：负责提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算。本钱管理部：编制方案并检查方案执行情况，:进展具体测算并根据测算结果提出优化建议，需要时进展部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布。采购管理部：进展招标战略筹划。4.工作程序4.1.方案优化流程 4.2.方法与过程控制4.2.1设计前期开场设计前找开展部、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性〔用地分析、〕市场定位三方面信息。4.2.1.1政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息： 4.2.1.2土地属性：通过勘查现场，询问开展部、工程部等相关部门，对土地属性信息分析： 4.2.1.3市场定位：通过询问销售部，清楚了解工程市场定位： 以上信息整理完成后,本钱需要关注的重点是:第一：场地的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理方法以及影响并估算其改造本钱,注意需要预留局部不可预见费用；第二：车位要重点关注其建造方式〔地下、半地下、露天〕,是否计算容积率,会所是否可售；第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低局部本钱。4.2.2概念、规划设计阶段本钱控制重点：4.2.2.1建筑、构造方面：4.2.2.1.1设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的本钱测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合〔已确定〕方案的本钱测算，用以指导概念、规划设计。4.2.2.1.2结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。4.2.2.1.3本钱部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议〔注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间本钱差异〕4.2.2.1.4路网布置n道路设计应在满足消防及道路交通相关规的前提下：a.路网应合理简洁〔减少路网的不合理曲线、弯折〕b.优化出入口布置,(优化建议时本钱人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加本钱).c.道路宽度〔设置双车道或单车道加会车区〕.4.2.2.1.5停车布置〔综合销售建议、规划要求、停车效率、本钱等因素选定停车方式 〕： ·土地利用a.地面露天车位最大化b.地面停车按照最大边线原则布置·停车方式a.车位平面布置最优化：限定面积停放量最大。b.车位建造本钱由低到高的顺序为： 地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。·停车位体形控制：a.高度b.单独车位面积。·车库设置a.车库宜集中设置，减少建造本钱b.机械车位及地下车库高度预留。·车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大工程,车位数量需要合理分配，防止集中设置而引起业主投诉〔示区尤其需要注意〕。.4.2.2.1.6控制不可销售的公建及配套建立面积。a.不可销售的公建及配套〔含附加值多建面积〕或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。b.提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建立的必要性,注意提醒设计国家有了新的建筑面积计算规,偷面积而招致的政策风险需要注意防止。c.通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。4.2.2.1.7综合物业管理本钱、建造本钱，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。4.2.2.1.8应结合工程周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。·因地制宜〞a.动土量最小b.尽可能使场地土方挖填平衡。·降低排水坡度；·山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。土方平衡需要在具体的工程设施前,推动设计和工程出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸,两者合二为一后,再由本钱测算出整个工程的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡本钱并将计算结果交给公司决策。4.2.2.1.9总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，防止〔临时办公室、施工生活区、工程临水、临电、临时道路〕重复建立。4.2.2.1.10山地建筑应结合地形情况确定产品类型：·根据山体高差确定产品类型·控制土方开挖工程量及埋置