（商贸行业分析）商业地产存在的问题及发展趋势.docxVIP

Word PAGE PAGE 1 商业地产存在的问题及发展趋势 大型商业设施的开发与建设，常常要圈占大量的土地。而如果定位不准、经营不善，则又造成对土地资源的巨大浪费.中国商业网点建设管理联合会最近发布的调查结果显示，目前全国在建立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。专家预测说，如果按照每平方米保本销售额8000元左右计算，即要达到2400多亿元零售额，这些购物中心才能保本经营。欲取得这一庞大的市场零售额，将导致两个结果，一是中小企业被挤垮，二是有场无市。而中国商业地产市场的现实情况是：总体不足，局部过热——　　　改革开放为我国商业地产的发展创造了无限商机，城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商业地产市场的发展。一些头脑敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。随后而来的，是相当一批地产商，其中多为有实力的品牌地产商，纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头，这令从中央到社会各界极为关注，不无忧虑。　　那么，国内的商业地产市场究竟是一种什么样的现状？在商业地产的发展进程中存在哪些问题？地产商在今后的商业地产开发中应当避免何种误区？怎样推动商业地产的健康发展？中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟主席、北京首商城市规划设计研究院高级顾问荀培路进行了精彩论述。　　总体不足局部过热　　在对当前商业地产形势的总体判断上，荀培路认为，应该承认，我国对商业地产开发和商业网点的建设情况，没有一个完整的、统一的数字。最近，有关调查报告引起了中央领导的重视，开始这方面的专业调查。从有关方面和协会的初步调查结果来看，从总体上判断整个市场的情况是：商业网点总体不足仍然没有改变，只是局部存在着过热的苗头，表象是同质化竞争。　　今年3月份，商务部在全国10个大中城市所做的一项调查显示，2021年1月至11月全国商业建设投资额1000亿元，面积是2000万平方米，同比增长40％，过热苗头表现在一些地方盲目建设大型商业设施，给中小城市带来很大的压力，也极易引发金融风险和贷款风险。不仅存在着商业网点同质化竞争的现象，而且造成了浪费土地资源、环境污染、加剧城市交通紧张等问题。　　发达国家人均商业面积通常是1．2平方米，而在我国北京、上海等大城市还不足1平方米。按照国民经济发展总的要求，到2021年社会消费品总额将达到8万亿元，生产销售总量达到17万亿元，现在的差距应该是很大的。所以，不能简单地做出“商业地产过热”的判断，不能搞“一刀切”。　　商务部领导在最近的讲话中说仍然要加快市场体制建设，研究吸引投资的政策，调动社会各方面对市场建设的积极性，引导各个方面的资本进入市场，加大对商品市场建设的投入。同时也指出，对商业网点的开发和建设要分类指导，防止重复建设和盲目投资。　　四大误区　　对于目前商业地产发展中所存在的主要问题，荀培路从四个方面分析了原因：　　1、商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，在对商业规律的认识上存在着问题。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。　　2、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。最近我们到东北进行考察，就看到一个商业步行街没有人。所以，对商业街采用这种操作手法是非常危险的，开发商一旦撤离以后就很难实行统一的经营，很难获得成功。　　3、商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。　　从去年年底开始，一些地方金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到30％以上。前几天在央行论坛上，商业地产专家们认为购物中心这样大型的商业设施，自有资本金的比例应该达到80％是比较理想的，至少不能低于50％。　　4、商业银行贷款中存在着形象工程。现在很多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。购物中心、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，于是，一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，为此，项目招