常平横江厦地块初步研判分析调查报告.docxVIP

常平横江厦地块初步研判分析报告 目标地块情况分析 目标地块概况 目标地块位于常平镇，常平——作为东部产业园片区中心，区位条件优越，南接黄江、樟木头，北接横沥、企石、西接东坑、大朗，东接桥头和谢岗，地处东莞东部的经济腹地，设有东莞重大的轨道交通枢纽——东莞东站，多条轨道的交汇点，交通优势突出，未来常平的区位价值可期。 地块所在地为常平镇站北组团（北片）板块，位处常平横江厦工业区内，地块西侧、北侧为新天美地花园小区，南侧为丽景花园和边防新苑小区，东侧紧邻横江厦工业区，出入仅依靠横江厦工业三路（需穿过工业区）与外界联系，交通通达性较差，地块昭示性差，横江厦工业区内基本商业配套、生活设施匮乏，市政配套低端，商业氛围严重不足，需外出至常马路（西侧连接常平大道），方能满足生活需求。 目标地块具体指标如下：总占地1.66万㎡，容积率3.0的小规模地块，商业指标≤30%，块较为方正，具备打造高层洋房、商业性质公寓产品条件； 用地性质 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 容积率 建筑密度 备注 R5 16668.67 50006 3.0 40% 　 目标地块背景概况 区位概况：项目属于常平的站北组团（北片）板块，项目所在片区属于常平火车站老旧工业生活区，周边工厂较为杂乱，生产类型主要以家居、电子、小五金等为主，周边1公里范围内配套有新辉幼儿园、常平实验小学、星汇置地广场、嘉荣超市等成熟配套，主要以沿常马路两侧分布丽景花园、世纪康城、金凯水都等成熟小区。 交通概况：常平陆路交通和轨道交通较为发达，陆路交通四通八达，常平大道（常马路）贯穿东西，环常路等主要干道连接东莞各街镇，对外可以通过从莞高速、常虎高速、番莞高速（规划中）快速到达东莞城区、广州和深圳，东莞地铁 3号线（规划中）常平火车站站距离本地块约2公里路程。 配套概况：项目位于常平镇站北组团（北片）板块，周边生活配套主要以主干道常马路（常平大道东延段）两侧为主，整体较为成熟，常平主要的配套资源集常平大道，天虹商场一带为主，包括学校、剧院、银行、百货、公园等等，均在周边2-3公里范围内。 常平住宅市场分析 常平住宅市场概况 整体概况：虽然常平镇历来是东莞经济重镇，但随着近几年经济发展逐步放缓，产业结构调整成效不明显，常平镇区经济活力下滑明显，整个区域经济产业等级和能级低，房产均价低于周边大朗、黄江、樟木头三镇，部分需求外溢至常平，随着绿地大都会、恒大、碧桂园等品牌项目的陆续入市，城市规划日渐成熟，区域影响力提升，并且高速交通及主干道及铁路交通均较为完善，且十分近高速口，通往大朗、黄江、樟木头等镇区十分便利，是周边镇区热点置业板块，2018年常平洋房市场供应较为集中，部分项目将于2019年陆续入市，市场供应量远高于周边镇区，各楼盘纷纷加大对周边高价镇区的客户引入力度。目前常平在售项目26个，待售项目8个，品牌开发商项目，且根据拍地显示未来几年仍有众多项目陆续上市，未来区域的竞争主要以争夺外围高价镇区客户为主。近年来常平各项目在整体品质及地段差异化较大，同一区域价格分布不均，个盘价格差异较大，整体洋房成交均价1.4-2万元/㎡不等。在市场限购的大背景下，公寓等商业性质产品为现金流产品，常平市场去且其户型小，功能齐全，不限购不限贷的特性较受投资客户青睐，市场消化表现良好，但两年来价格基本持平，基本维持在1.2-1.3万元/㎡之间。 片区竞争格局及潜在供应 竞品项目及潜在供应： 常平片区近5年常平供应商住地块仅6块，2015年停止供应，2017年仅供应一块，拍出价格为历史新高，达到8689元/㎡，常平新房潜在供应量大，未来常平洋房潜在供应总计约50万平，区域内项目繁多，竞争相当激烈。在售项目中桃源艺境、兰桥公馆、揽胜湾均有较大货量的未推售，潜在新增品牌项目主要以碧桂园玫瑰臻园、常平九里等品牌房企为主，片区将面临严峻挑战。 物业 区域 项目 潜在面积 洋房 常平 金田花园 15291.04 桃源艺境 113912.87 东方银座兰乔公馆 125785.51 茂竹先生 19175.12 碧桂园玫瑰臻园 69007.69 金地时代艺境 47461.68 威臣大厦 6324.57 常平九里 23664.52 润平悦云台 40704.37 虎彩大厦 43226 合计 504553 区域客户情况及本地块潜在客户预判 从片区各项目的构成来看，常平各项目的客户多来自于常平本地，及大朗、黄江、樟木头等周边镇区外溢客户，常平项目众多，产品面积段丰富，价格差异较大，对周边高价镇区具有一定吸引力，未来仍需周边镇区客户作为补充。 本地块潜在客户预判： 核心客户群：常平本地自住客户，约占50%，但本地客户对此区域认可度较高，熟知周边居住氛围和环境、配套等，接受度较高； 重点客户群：大朗、黄江、樟木头等周边镇区客户，约占30%，；