麻阳半岛别苑产品建议.pptxVIP

第1页/共49页麻阳半岛别苑产品建议第2页/共49页项目概述及评判项目开发概念性策略思考产品结构调整建议项目规划布局建议项目产品风格建议项目园林风格建议项目相关配套建议KL凯莱第3页/共49页项目概述项目建筑风格为典型的中式建筑风格；临锦江，地理位置优越，江景价值高；KL凯莱第4页/共49页25栋独栋别墅+3栋共132户多层的产品，单栋别墅占地约400㎡，建筑面积约400㎡，多层面积未提供资料暂时未知；车位比98：157，仅为0.624；典型的兵营式布局规划；无会所和其他商业配套，仅有一个篮球场；KL凯莱第5页/共49页项目评判：基本上本案规划方向上不存在很大问题，需要的只是补充和微调，以及价值再造！但在建筑布局上必须重新调整；优质的江景资源和别墅的存在，注定这必须是一个精致型高端社区，但目前单纯的硬性建筑风格规定以及典型的兵营式布局，很大程度上限制了项目规划上亮点及价值突破；多层过于简单的外立面设计在一定程度上无法彰显项目作为精致型高端社区的价值；别墅区布局缺乏灵性，兵营式布局不利于园林景观打造，别墅建筑面积定位于400㎡平米左右，面积较大导致总价过高，增大了销售难度，不利于资金的快速回笼；3栋多层的规划布局过于简单，缺乏特色和亮点；别墅社区不仅仅意味着就是华丽的房子造型，同时也需要公共园林和相关配套及价值服务，社区规划在功能上存在缺陷，公共园林过于简单，其他配套缺失；项目车位比例小，容易导致车位紧张；社区在别墅的物业管理方面考虑不深，社区入口过多，不利于物业管理的成本控制。KL凯莱第6页/共49页项目概述及评判项目开发概念性策略思考产品结构调整建议项目规划布局建议项目产品风格建议项目园林风格建议项目相关配套建议KL凯莱第7页/共49页这是一个小规模项目，但综合开发商后续开发的200亩高端项目，可视为一个前奏开发；也是一个打开市场、建立开发商品牌和社会口碑的标识性节点，同时也是一个市场试探行为；从市场口碑和地位高度考虑，建议项目坚持“高端的纯粹性”，即打造类似于“军事禁区”的存在，一个精神层面的“小国度”，通过物业管理上的优质化、智能化和统一化实现社区的全封闭式管理，相关附加经营上以绝对只适用于高端圈层的服务拉开和平民消费的差距！单体别墅数量不多，且坐享优势江景资源，在200亩高端项目未启动之前，这是一个异常稀缺的社会资源，也是一笔错过就不再拥有的财富，在高端产品于通胀时代良好的增值保值性、产品溢美的别墅生活价值、我们只需要在麻阳和麻阳周边县市抓住少数高端客户的前提下，我们有理由高调，也拥有保持高调的理由：坚持走精品化、高端化路线！从项目开发利润最大化、价值最大化方面考虑，项目不仅仅只有别墅，还有多层，为了我们高调的理由和有理由高调，这部分产品也必须仅仅跟上高端的步伐，在受地块和容积率的限制的前提下，目前规划的多层产品建议重新考虑！KL凯莱第8页/共49页从资金回笼速度、销售抗性功能布局方面考虑，单体别墅占地约0.6亩，建筑面积越400㎡的单位体量过于奢华，也导致总价过高，根据凯莱以往类似销售情况和对市场情况的观察，在怀化地区，小体量别墅（200-300㎡）因为总价低、日常维护成本和生活成本低、装修费用较低的原因，最易被客户接受，销售抗性较小。从功能布局方面考虑，小体量别墅占地较小，更能体现规划布局的灵活性。KL凯莱第9页/共49页项目概述及评判项目开发概念性策略思考产品结构调整建议项目规划布局建议项目产品风格建议项目园林风格建议项目相关配套建议KL凯莱第10页/共49页三个关键词：别墅、多层、配套别墅？这是必须的，肯定要做，但做多大、占地多少需要谨慎考虑；多层？这是个问题！项目目前规划了11个单元多层，在外立面形象方面也与别墅形象有较大差距，需要统一步伐！配套？本案距离城区仍有一定距离，因此需要满足社区业主日常的购物、休闲、健身等需要，商业配套必不可少！KL凯莱第11页/共49页综合以上三个因素，凯莱对于本案产品规划建议如下：1、别墅建议采取类独栋做法，在保证利润和容积率的前提下栋数增加，建筑面积控制在200-260㎡之间，占地面积控制在350-400㎡之间，最大程度上节约用地保证土地其他功能产品布置；类独栋别墅： 从某种意义上，我们可以理解为类独栋是有了间距的联排别墅，也可以称它为间距缩小的独栋别墅。 从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有一小部分相连，接廊道、接储物间、接装饰梁等，我们称其为局部拼接法。 从生活品质上说，类独栋拥有独栋别墅的特点，比联排别墅更具有私密性和独立性；而从价值上来说，不联排的价值相差无几，可以说是“用联排价值享受独栋舒适”。类独栋别墅的特点： 有效地降低联排别墅的视觉压迫感和拥挤感，增强社区的通透性，使联排别墅有了独栋别墅般的视觉效果和私密空间。KL凯莱第12页/共49页国