房地产行业-滨江集团研究报告：秉浙系品质_拥天时地利.docxVIP

房地产行业-滨江集团研究报告：秉浙系品质_拥天时地利 1 滨江集团：深耕浙江，逆势增长 1.1 深耕浙江，立足全国 滨江集团作为长三角房地产领军企业，秉承“创造生活，建 筑家”的专业理念，形成了“团队、管理、品牌、金融、合作、 服务”六大核心竞争优势。1996 年，杭州滨江房产集团有限公司 成立。1997 年，公司取得国家一级开发资质。1999 年，公司完成 转制，成为杭州首家成功转制的房地产企业。2008 年 5 月 29 日， 公司在深圳成功上市，成为该年度唯一一家国内 A 股 IPO 上市的 房地产企业。2020 年公司全年销售额 1363.6 亿元，同比增长 21.7%，根据 CRIC 统计数据，公司位列行业销售排名第 27 位， 行业影响力、市场带动力不断提高。2021 年滨江集团全年销售额 为 1691 亿元，位列中指院房地产销售金额排行榜第 21 名。 股权结构稳定。公司第一大股东为杭州滨江投资控股有限公 司，持有公司 45.41%股份，实际控制人为戚金兴，直接持股 11.94%。杭州滨江投资控股有限公司与戚金兴、戚加奇存在一致 行动关系，股权结构稳定集中。 1.2 业绩增幅显著，成本管控效率高 营收利润整体上升，经营业绩良好。2020 年，公司实现营业 收入 285.97 亿元，同比增长 14.6%，实现归母净利润 23.28 亿元， 同比增长 42.69%；2021年前三季度，公司交付楼盘收入较去年同 期增长，营业收入快速增长，实现营业收入 244.36 亿元，同比增 长 89.43%，实现归母净利润 13.25 亿元，同比增长 49.08%。 房产销售毛利率在 2020 年下滑。公司作为深耕浙江的房地产 开发商，主营业务涵盖房产销售、房产项目管理服务、房产租赁、 酒店服务、物业服务等板块。其中房产销售作为公司的主要收入 来源，2020 年实现营业收入 278.5 亿元，占公司总营收的 97.39%。 但从毛利率来看，房产销售毛利率在 2020 年出现下滑，从 2019 年的 35.36%下降至 2020 年的 26.45%。酒店服务业务毛利率自 2018 年开始持续下滑，2020 年该业务毛利率下降至 42.28%，房 产租赁业务毛利率从2019年的10.45%微升至2020年的11.30%，房产项目管理服务业务毛利率变动较大，从 2019 年的 19.33%提 升至 2020 年的 72.09%。 受整体市场环境影响，毛利率、净利率有所下降。2021 年前 三季度，公司销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.09%、 1.91%和 2.22%，与 2020 年底相比，销售费用率、管理费用率分 别增长0.60pct和0.48pct，销售费用率较2020年底下滑0.88pct。 从利润率方面看，受新房限价、高成本土地进入结转周期，房地 产行业整体毛利率进入下行通道，尤其是 2021 年，部分房企出现 信用风险事件，下半年房地产行业整体销售承压。在此背景之下， 公司毛利率、净利率也有所下降，2021 年前三季度，公司毛利率、 净利率分别为 22.91%和 9.29%，与 2020 年底相比，分别下降 4.13pct 和 3.12pct。 2 积极投资增厚土储，夯实“三省一市”布局 2.1 积极拿地，土地储备丰厚 拿地态势积极，土地储备优质。近年来公司持续保持积极的 拿地态势，2018 年在土地市场上收获 26 宗土地，2020 年收获 30 个项目，其中南京和苏州共计新增 4 个项目。截至 2021 上半年， 公司新增土地面积 94 万平方米，新增土地货值权益比例 55%，新 增土地计容建筑面积 234 万平方米，土地储备丰厚。2020 年，公 司拿地总额达到 781.9 亿元，占销售金额的比例为 57.34%，较 2019 年提升 12.39pct。 可售货值近 3000 亿，保障公司可持续发展。截至 2021H1， 公司土地储备可售货值 2780亿元，总占地面积 616.61万平方米， 总建筑面积 1426.08万平方米。充足的土地储备可为公司未来发展 提供良好保障。 2.2 杭州区域优势尽显，成长空间广阔 杭州经济增长迅速，人口吸附力强。2021 年，杭州城镇居民 人均可支配收入达到 7.47 万元，同比增长 8.79%；杭州 GDP 达到 1.81 万亿元，同比增长 12.44%，经济实力雄厚。2021 年，杭州 常住人口达到 1220 万人，杭州经济发展迅速，拥有较多优质企业， 较强的人口吸附力能提供持续稳定的购房需求。 市场热度较高，土地出让金再创新高。2021 年杭州共成交土 地 162 宗，建设面积 783.59 万平方米，同比增长 7%。宅地成交 金额达到 2703亿元，仅次于上海。202