地产产品创新思考中建国际设计顾问有限公司.pptxVIP

中国成立50余年以来， 住宅设计经历了一系列的重大变革： 改革开放以来，人们对生活质量的追求越来越高 八五住宅标准 九五住宅标准 多元化市场模式 … ［建筑师的责任］ 房地产市场面临严峻考验 住宅设计创新日益重要和困难 学习苏联工业样板住宅 … ［设计市场的需求］ 如何在现行的市场下实行住宅产品的创新是建筑师的责任。 住宅产品创新的缘起 第1页/共43页 [满足人们日益增长的的多元化生活需求] 住宅创新有利于实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能、加强人们对生活的热爱和未来的憧憬 作为国内设计公司的龙头，我们有责任创造出住宅创新的标准。就像万科一样，成为行业内标准的制造者和先行者，这样才能实现企业的良性发展。 ［制定CCDI行业内的创新标准］ 住宅产品创新的目的 住宅产品的创新正是我们公司企业价值点所在：一流企业制造标准；二流企业制造品牌；三流企业制造产品。 第2页/共43页 ［一］改善型创新：满足人群对于住房条件改善需求的创新 特点：属于局部创新 形式：现有的户型基础上基于种种条件对产品进行的修改 例如：增加主卧舒适度而加更衣、主卫、书房；在某些城市基于当地生活习惯而进行的户型修改，多采用成熟产品 住宅产品创新的形式 目前市场关于住宅产品的创新的三种形态 第3页/共43页 案例：金地马驹桥，一、二层联排，三层平层，四、五层叠拼的组合产品 ［二］组合型创新 基于某些条件把几个户型的不同的特点、不同功能组合在一起以满足客户需求的创新 二层平面图（一梯4户） —联排 四层平面图（一梯3户） —叠拼 三层平面图（一梯2户）-平层 五层平面图（一梯3户） —叠拼 住宅产品创新的形式 一梯四联排 一梯二平层 一梯三叠拼 第4页/共43页 案例：北京的香缇漫步 ［三］移植性创新 特点：把高端产品的某些特色或者格局移植到下一层次的户型上，使其具备高端产品某些特色的创新 特点：把独栋别墅的特质移植到联排别墅 住宅产品创新的形式 第5页/共43页 ［项目决策］：在项目启动的阶段深刻解读甲方的需求，研究周边楼盘的特点和相关同类型产品的特征，研究项目的竞品楼盘的资料，结合规划设计的要求，决定住宅产品的布局和在此布局上应该具备的特点和要素，甚至针对不同面积的户型提出不同的房间需求和面宽、进深等基础要求 项目 决策 产品 研发 产品 实施 住宅产品创新的流程 住宅产品创新的阶段和流程分为以下三个阶段： 第6页/共43页 住宅产品卖给什么样的客户 客户的生活需求 客户的追求和爱好 客户的生活状态 家庭构成、心态 … 总之，只有深刻的了解了需求之后才能够在现有的条件下进行创新 ［创新阶段需要关注的问题］——把握客户价值要素 住宅产品创新的流程 把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新 第7页/共43页 ［2.1 概念设计要点］ 首先,了解项目定位，研究客户需求， 其次,要了解当地的规范资料（政策法规），什么能够增送，什么要计算面积等等地方法规 案例 苏州亿城 在苏州 1.两层阳台叠加不计容积率 2.上下层阳台投影叠加距离1米，不计入容积率 住宅产品创新的流程 把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新 概念设计要点 项目规模分类 不同项目规模下创新 不同自然资源下创新 概念设计标准化的思考 第8页/共43页 案例 福州14#地 在福州，阳台进深1.8米，计产不计容。紫色区域均不计入容积率。 住宅产品创新的流程 把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新 概念设计要点 项目规模分类 不同项目规模下创新 不同自然资源下创新 概念设计标准化的思考 第9页/共43页 再次，了解项目的基础资料，例如项目的地段、交通、出行状况、周边的有利和不利因素、周边楼盘和竞品楼盘的特点 总之，根据上述逻辑分析提炼出项目的各种内外条件，充分利用，达到价值的最大化 ［2.2 项目的规模分类］ 根据项目的要求：可分为 大盘 中盘 小盘 大盘分中等地块高容积率（以上）和大地块低容积率两种，中盘亦同。 ６０万平米以上、 ３０－６０万平米 、２０－３０万平米、１０－２０万平米、１０万平米左右 按照面积：可分为 住宅产品创新的流程 把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新 概念设计要点 项目规模分类 不同项目规模下创新 不同自然资源下创新 概念设计标准化的思考 第10页/共43页 案例：天津金地格林世界 2.3.1 规划概念 对于大盘：讲究的是阵列感，外部采用相对低端的产品包围高端的产品，外围低端的产品在排布上尽量和外围城市发生关系，而高端的产品能够自成体系 强调了秩序与有机的生成—— 生动活泼又有强烈的阵列感 把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创