保障房“20%的毛利”解构开发模式主导收益.docx

保障房“20%的毛利”解构：开发模式主导收益 保障房项目开发的利润究竟有多高？ 金隅股份（2009.HK）执行董事兼财务总监王洪军 11 日在业绩记者会上称，该集团保障房的毛利率高达 20%以上。 而上海城开集团总裁倪建达则称，该集团建设的保障房项目性质为“非营利”，“政府也同时保证我们不亏本，只向我们支付管理费。” 此前，万科总裁郁亮也称，“建保障房，只要给我 1 块钱利润就够了。”这两种说法，皆与“20%以上的毛利率”相差甚远。 “20%毛利”可能性 中国指数研究院副院长陈晟认为，金隅股份通过变更土地用途换来 20%毛利，这是可能的。“在价格上，工业用地的价格要远远低于住宅用地的价格。而且，普通的变更，需要通过政府部门批准，并补交土地出让金。” 旭辉集团总裁助理张伟峰强调，金隅股份通过土地用途变更，获得高利润水平，实属个案， 因为“不是每家企业都能享受到土地用途变更的权利”。三种开发模式利润不同 保障房的利润差距，更主要的体现在开发模式的不同上。 据陈晟介绍，目前保障性住房的开发模式，主要有委托代建、配建、直接招标三种。 如果是委托代建模式，由于土地和资金均由政府划拨和筹措，开发企业只能获得工程总价 1%左右的委托费。 如果是配建模式，即土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由购买 土地的开发商负责建设，那么利润则主要在于商品房销售部分。另一种所谓的“配建”即允 许开发商将保障性住房地块，拿出一部分建成商品房对外销售，那么利润主要由允许作为商 品房对外出售的那部分售房款构成。此外，保障房部分政府也给开发商预留了一部分微利， 具体额度在开工之前就已由政府设定。 第三种是直接招标模式，即直接以整体保障房地块出让，资金初始由开发商支付，到后期由政府购买并负责销售，支付给开发商 1%左右的代建费和 3%左右的利润。“第三种模式较多见于国有开发企业，而配建模式较多见于民营开发企业，而委托代建模式则民营、国有都有。”陈晟说。 中金公司分析师白宏炜在 3 月底发布的一份报告中曾写道，在传统的地方政府负责保障房土地整理的模式下，政府很难承担每年 6000 亿~7000 亿元的资金压力，因此需要寻求开发商和金融机构帮助，而“政府＋开发商”的模式将成为公租房、经济适用房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。 不同类型的保障房，其开发利润同样有别。 据陈晟称，一般情况下，限价房有10%-15%的毛利，经适房、廉租房、公租房有3%左右的利润率，棚户区改造住房如果实现一二级联动开发，收益率较高。如某大型上市房企在广州的一个保障房项目，利润率即达到 10.8%。 成本控制风险 或高或低的利润之外，开发商参与保障房建设的风险同样不容小觑，政府信用风险即是其中之一。 陈晟提到，由于保障房大多采用开发商代建或者配建，之后由政府回购或者由开发商面向政府规定的对象定向销售，所以政府的回购期以及销售程序需作出严格规定，否则开发商可能面临亏损的风险。比如某大型上市房企在广州的限价房项目，实现了 10%的利润率，而在北 京的限价房项目则出现亏损，究其原因，主要是政府的销售方案滞后，楼盘不能按时销售， 导致资金无法回笼。 有分析人士进一步指出，目前各地建设保障房的模式，是以 BT（BOT 的一种形式）方式由企业垫资建好后转交给地方政府，即一个项目的运作通过项目管理公司总承包后，由承包方垫资进行建设，建设验收完毕再移交给项目业主。但这种模式面临地方政府换届风险，具体而言就是地方政府“爽约”还款担保和土地抵押承诺。 开发商面临的另一个风险是成本控制。东渡国际集团投资部经理孙嵘称，相比之下，小企业风险更大，因为“小企业没有规模优势，控制成本能力较差”。