计量课设房价影响因素的多元线性分析.docx

河北工业大学经济管理学院 《计量经济学》课程设计报告 班 级 ： 姓 名 ： 学 号 ： 指 导 教 师 ： 日 期 2015 年 7 月 1 日 河北工业大学经济管理学院 《计量经济学》课程设计报告 第 1 页 石家庄房价影响因素的多元线性分析 一、研究背景 2014 年 12 月 1 日，百城价格指数公布对 100 个城市的全样本调查数据显示，11 月，全国 100 个城市住宅平均价格与 10 月相比下降 0.28%。房地产价格在经历数年连续上涨后，开始出现下降趋势，不少分析人士指出房价的下降体现了国家宏观调控措施的效果，也有不少学者担忧房价下跌是经济衰退疲软的征兆显现。改革开放以来， 特别是 1998 年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。房地产投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业，房地产的快速发展对改善居民居住条件、提高人民生活水平、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用，然而我国房地产在发展过程中出现了许多问题，房地产投机现象使房地产价格虚高，泡沫经济。显现从全国总体来看，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响。 二、文献综述 影响我国房价波动的原因十分复杂，既有商品房成本上涨原因，又有国家宏观调控政策原因。对于这一问题的分析应多角度多层次综合考虑。 2007 年，英国学者 Gocrffye 和 Mark Andrew 对影响住宅价格的动力因素进行文献研究，他们发现文献理论对区域住宅价格差异的解释主要集中在五个领域：(l)人口迁移(migration)；(2)交易和搜寻成本(transactions andsearch costs)；(3)居住区位迁移(equity transfer)；(4)住房投机套利(spatial arbitrage)；(5)定价模式(patter in the price determinants)。同时，他们认为影响住宅价格的主要因素是： (l) 收入(income) ； (2) 利率(interest rates) ； (3) 社会诚信度(credit availability)；(4)税收结构(tax structure)；(5)住房供给(housing supply)；(6) 人口结构(demographic structure)。 《计量经济学》课程设计报告 第 2 页 （一）关于房价的影响因素 通过实证研究得出结论：包括土地成本、前期费用、财务费用、管理费用和综合费用的住宅成本的上升推动房价上涨；随着对土地需求的增长，土地价格的上涨趋势越来越明显，土地上的附着物—房屋价格也随之增长；与 CPI 同步上升的建筑成本上升导致房地产价格不断攀升；利率上调所导致的开发商财务成本的上升对房价的上涨产生一定的作用；在房屋需求增加的情况下供给没有同步增加，使得在价格杠杆的作用下房价不断攀高；土地的稀缺、存量供应使地价长期只升不降，导致房屋价格同步上涨。 影响房地产的主要因素包括四大方面：1、房地产价格的特性：房地产包括土地、建筑物和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。2、影响房地产需求的因素：消费者的预期，就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。3、影响房地产供给的因素：房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。4、政策，利率等一些其他因素：一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，无论是需求总量上还是供给上作为经济水平衡量尺度的GDP 指标都起到了较大的推动作用。 （二）关于房价的政策措施 1、进一步深化经济体制改革2、保持政策稳定性，狠抓执行落实3、提高房地产市场的准入门槛，继续加强市场规范措施 4、规范地方政府在建设保障房过程中的行为 5、将解决民众住房问题纳入政绩考核体系。通过对房价上涨的税收原因的实证分析，提出了抑制我国房价过快上涨的税收政策建议：改革现行土地批租制和土地出让金制度为年租制；规范收费项目 ，减少开发环节的不合理收费项目，降低税费成本； 完善土地增值税制度。在房地产开发和转让环节课征土地增值税；取消房地产流转环节的营业税，并入土地增值税一并征收；取消目前房地产交易环节的个人所得税，而用土地增值税取代之。着重对货币供给量对房价的影响做了专门分析，指出在长期中， 货币供给量增长率对商品房销售价格增长率不存在意义上的因果关系，但货币供给量增长率是商品房销售价格增长率的短期原因；在长期中，商品房销售价格增长率对货币供给量增长率存在意义上的因果关系