浙江宁波姜山头地块土地价值测算报告.ppt

项目地址：四季云顶位于鄞州鄞县大道与钟公庙路交叉口附近 开发商：开开集团；永丰置业 代理商：金达利筑地 宁波金百利 物业管理：远景物业 建筑类别：高层 装修状况：白坯 开盘时间：四季云顶一期于2009年4月开盘，共推出131套，售价为11000元/㎡，二期开盘时间未定，打算推出183套。 经济参数：四季云顶总建筑面积为15万㎡，其中包括约7万平方米精品住宅、约4万平方米五星级酒店及约4千平方米的花园办公别墅，主力户型为160-180㎡.层高3米。容积率3.3，绿化率30%。 客户情况：一期的购买客群主要以鄞州区为主，多用于自住。 项目综述：项目位于万科金色水岸和金地国际花园中间，系集五星级酒店、花园办公别墅、精品住宅于一体的复合型社区。结合周边万达广场、联盛广场的便利，该项目整体机能完善，配套全面 个案分析 四季云顶 第三十一页，共五十页。 二手房 小城春秋 户型 装修 报价 面积 单价 3室2厅1卫1阳台 精装 123.0万 102.00平 12058.82元/平 4室2厅2卫1阳台 精装 125.0万 123.00平 10162.6元/平 2室2厅1卫 精装 75万 68平 11029 元/平方 3室2厅2卫 精装 123万 128 平 9609元/平方 平均：11063.779元/平方 3室2厅2卫 白坯 120.0万 123.00平 9756.098元/平 3室1厅1卫1阳台 白坯 120万 122平方米 9836元/平方 4室2厅1卫 白坯 146.5万 133平 11015 元/平方 5室2厅3卫 白坯 139万 149平 9329 元/平方 平均：9823.545元/平方 周边二手房的价格给本案提供了价格支撑,所以本案的价格应略高于二手房的价格。 第三十二页，共五十页。 小结 宏观市场面临大的调控，但依然难阻房价上涨的趋势， 面临城市大范围拆迁的优势利好，楼市刚性需求量大， 当前市场价格呈稳定上行走势，拥有市场的机遇， 鄞州区成为宁波当前房地产市场的重点区域， 受南部商务区的辐射，本案将承接其利好优势。 预期到2011年本项目产品入市时，高层产品售价在12000元/平米，小高层产品售价在13000元/平米，别墅类产品售价在20000元/平米水平。 第三十三页，共五十页。 土地行情 第三十四页，共五十页。 ? 宁波作为“二线”城市， 09年土地成交金额达488亿，仅次于广州，全国排名第六。在地王频出的09年，宁波土地出让金同比大幅上涨，涨幅617%甚至赶超了杭州、上海，遥遥领先于全国其他城市。 土地交易活跃，房企拿地积极，09年1-12月宁波市共成交土地327幅，合计土地面积910.92万平方米，同比增长280.23%和483.00%。 土地出让 09年宁波土地出让金额达488亿元，全国排名第六。 第三十五页，共五十页。 姜山头地块土地价值测算报告 2010年4月 百特地产谨呈 第一页，共五十页。 解读项目 第二页，共五十页。 大区位 地块位于鄞州区姜山镇中心，距市区仅9公里，南与奉化县毗邻，北连钟公庙街道，东靠云龙镇、横溪镇，西接茅山镇，奉化江流经镇域西侧，常住人员6.5万，辖有52个行政村。 姜山镇 第三页，共五十页。 小区位 地块位于姜山镇镇中心位置，西面为环镇南路，南面为人民北路。 环 城 南 路 人 民 北 路 第四页，共五十页。 地块四至 地块东面为河流，西北角与仙岩寺相邻，内西侧有一个山头，中部有一条绿化带。 西 东 南 西 第五页，共五十页。 交通环境 周边路网与城市主要功能区均有便捷的联系，环镇北路连接宁姜公路，绕城高速与甬台温高速穿境而过。公共交通较多，632、606、635等多条线路。 甬 台 温 高 速 第六页，共五十页。 区域发展前景 鄞南地区的经济中心、文化中心、物流中心、信息中心 根据城乡空间布局总体规划要求，姜山镇将在全镇范围内构建起“一心四点”，以点带面的总体框架。首先重点发展姜山镇区，规划面积10平方公里，力争到2010年底，将镇区面积扩大到5平方公里，人口增加到8万人，基本建设成为鄞南地区的经济中心、文化中心、物流中心、信息中心、交通枢纽；其次集中建设茅山、蔡郎桥、朝阳、定桥四个中心点，使之成为地区基础设施、人口的集聚副中心，辐射周边地区。 第七页，共五十页。 地块指标 小区以住宅为主，兼有少量商业及服务配套设施，住宅由18层和11层组成，共11栋，分为三个区域。 本地块总占地面积：45355.3㎡ 用地性质包括：住宅商业用地