物业管理行业专题报告：齐纨未足时人贵，自知明艳更沉吟.docxVIP

目录 TOC \o 1-5 \h \z \o Current Document 稀缺的品质物业管理公司1 \o Current Document 品质物业管理公司沉吟资本市场3 \o Current Document 资本市场暂时没有给予科技投入和品牌溢价3 \o Current Document 行业所处开展阶段，无法充分表达品质物业管理公司的优势5 \o Current Document 开发体系内部阻力略大6 \o Current Document 品质物业管理公司登陆资本市场的可能催化剂7 \o Current Document 新房开发高潮逐渐过去7 \o Current Document 科技赋能到收获阶段8并购的负面作用暴露9 \o Current Document 分拆推动企业开展，暂不分拆也无损品质物业价值10 \o Current Document 分拆强化独立运营能力，便利管理层激励10 \o Current Document 资金不是推动物业管理企业开展的核心要素11风险提ZF 11 图8： 2018年底物业管理在管面积来自于关联方的比例100% r 资料来源：公司公告, 目前阶段，由于管理半径的制约，新房市场又大，物业管理权争夺短兵相接不多，W 仍然常见。我们预计新房开发规模下降会伴随着存量物业管理权竞争越发激烈，品牌的力 量也就显露出来。换言之，时间的推移将导致只擅长并购的物业管理公司压力日益提升， 而坚持内生增长模式的公司那么有持续沉着开展的机遇。 表9：三种物业管理面积拓展模式的优劣和前景资料来源：根据各公司开展历史总结 拓展新楼盘 拓展存量盘并购 苴训RR 最优，因为新盘定价较 之? ? 高，且设备较新，维护 务毛利―/工 本钱较低 士不工/口加八日上叶土 口以 短期可透过尽调克服盈利压力，但 有盈利压力，但局部特大城市已经 /甘口土士、=母^爪，2 人中期（服务合同结束）后确定性很 接受物业费涨价，压力较低值 低 资本开工 支无 无有资本开支，消耗资产负债表资源 增值服 较为不利，因为新盘很 务助力 难提升区域密度 最为有利，因为可以选择性提升区 ?小卬二Hg分出江 域密度，从而便利于广告，中介等因为并购很难针对性提升区 -批增值服务开展域馆度 非住宅 管理能没有明显助力 力养成 *E士尸.由隹国灶，土千诙咱国的较为有利，可以针对性并购特殊的 饕方鲁鳖配任需要很强的物业如高 关系,并小可能复制并吸纳专业人才 拓展难 只要品牌有影响力，拓 度展难度不大 拓展难度较大，业委会诉求一般较 不难，［日常常不划算，甚至可能伴 之开发企业更为复杂随经营风险 中长期会随着开发面积下降 前景而重要性下降 亲44右卬十女『左中也攵』会成为特殊物业管理能力养成的重 会随着开发面积下降和居民服务层赤、?夫1/ d口壬,什…j 11 、n4丽壬诙济丁曲要补充，长期看住宅物业管理权的 识觉醒，重要性不断上升土4 并购市场会消亡 科技赋能到收获阶段 高品质公司一般比拟重视科技投入，而这种科技投入在短期带来了业主满意度，提高 了管理效率，却没有带来盈利的明显提升。甚至，企业由于在科技等领域投入过多，短期 利润增速还赶不上简单并购以扩大在管面积的公司。 请务必阅读正文之后的免责条款局部 图9：物业管理的科技应用的分层应用、平台层 应用、平台层 应用、平台层合理统综管系分析层数据汇集社区 020平 着禁理统门管系网络层基础层眼防统鹰安系境测统?环监系1大数据分析人工智能 应用、平台层 合理统综管系 分析层 数据汇集 社区 020平 着 禁理统门管系 网络层 基础层 眼防统鹰安系 境测统? 环监系1 大数据分析 人工智能 运筹优化 手机APP智能监控 停车场环境监测门禁道帽 资料来源： 但是，科技的投入最终会带来效能的提高，满意度的上升终究会带来价格的提升。而 且科技投入具备厚积薄发的特点。相信有一天，更为顺畅的报修报事、弱人工智能的扫地 机器人、只需要少量人工值守的门禁系统和更为可靠的安防系统，不仅会带来企业利润率 的提升，也会带来企业品牌价值进一步提升，推动更多业主安心选择品质物业。 当这一天到来时（有赖于5G等技术的进步，智联万物时代开启），我们相信市场会进 一步区分品质物管公司和一般物管公司的价值。 图10：某社区的智能无人职守门岗资料来源：西莫罗智能门禁图W：国家图书馆中航物业的扫地机器人 图10：某社区的智能无人职守门岗 资料来源：西莫罗智能门禁 图W：国家图书馆中航物业的扫地机器人 资料来源：环球网 过快的并购会带来负面的影响。这种负面影响的定量表现就是工程流失，企业进入了 一边花钱买工程，一边丢工程的恶性循环。虽然终止的工程从规模上一般会少于并购的项 目，但问题在