2021年房地产行业销售情况及2022年展望分析.docx

2021年房地产行业销售情况及2022年展望分析 1 、房地产存量库存：总量库存规模充足，优质库存较低 由于库存数据缺失，不同口径下的库存数据具备不同意义，我们这里所 计算的库存指的是开发商拿地开工后，达到预售状态但并未完成销售的商品房，包括了在建和竣工的项目。 从新开工面积增速与销售面积增速对应来看，2018 年前，开工增速滞 后销售增速并同方向变化，显示开发商加库存往往滞后于销售复苏半年 到一年左右。体现房地产企业在销售上行周期中，市场有效库存不断消 耗后，增加开工推盘，补充市场库存。体现房地产市场中除政策因素以 外，开发商自身平衡市场供需的经营逻辑。 2018 年后，行业经营思路出现显著的变化，在持续降杠杆的过程中，开 发商在债务压力与销售放缓的背景下，通过增加供应高周转的方式，持 续增加市场供应保证销售回款。但 2020 年疫情后，销售市场的需求复 苏并未带来开工上行，推升市场有效供应。导致 2020 年销售复苏的幅 度大幅高于开工复苏的幅度。 我们在前期的专题报告供给不足之下，我们如何看待地产 政策演绎与板块机会？》以及预期视角下看待当前房地产 政策演绎方向》中，对于开发商补库存意愿较低的原因及传导逻辑已经 做了详细的梳理。本篇报告我们不再对供给端逻辑做过多赘述。 图：商品房新开工面积及销售面积（TTM）同比增速 2021 年下半年来，销售市场整体库存不高，同时房企补库存意愿较低的。 对于库存水平的绝对规模，我们这里从开工与销售的角度进行测算。通 过统计局历史至今的累计新开工面积、可售比例与累计销售面积对存量 库存规模进行测算。 首先，对于新开工面积和销售面积，虽然都是建筑面积口径，但土地总建筑面积中包含不可售的部分，由于新开工面积中不可售面积占比无法 获取，我们这里通过竣工面积中的不可售面积占比对新开工面积进行推 算。从历史竣工面积的占比中拆解来看，不可售面积（竣工面积-商住办竣工 面积之和）占总竣工面积的比例持续下降，2021 年滑落至 85%左右。按照开工到竣工三年的施工周期推算，对于新开工面积还未竣工的部分 可售部分的占比，我们采取 85%的预计，假设 2018 年至今的新开工面 积中，可售部分的占比为 85%，对存量库存规模进行推算。 而由于房地产行业库存中，存量库存由于项目自身缺项以及近年来商品 房产品力迭代升级速度较快，通常超过三年的库存项目由于各种原因， 在市场中转化为销售的难度大幅增加。我们将库存分为从开工到销售过 程中累积的总量库存，和近三年内开工但未完成销售的优质库存。 核心结论 1：我们预计，2021 年底全国市场商品房可售库存 38.6 亿㎡， 同比 2020 年底下降 1.2%。如果单看 2018 年-2020 年开工后推盘入市 的优质库存，我们测算预计 2021 年底优质库存 2.8 亿㎡，同比 2020 年 底下降 30.9%。 1. 假设开工到竣工周期为三年，当期新开工面积中不可售面积占比与 三年后竣工面积中不可售面积对应； 2. 库存计算从统计局口径新开工面积及销售面积累计计算，1999 年以 前无全国商品房统计数据，累计库存中并未考虑 1999 年前的市场库 存； 3. 2021 年四季度全国商品房统计数据还未公布，预测基准按照报告第 一部分基准数据进行假设； 4. 三年内开工的优质库存，假设在三年开发过程中已经陆续完成销售。 2018 年来的持续降杠杆，房地产企业整体补库存能力不足，虽然市场总 量供应并不缺乏，但优质的有效供应量补充不足。2021 年底总量库存与 2020 年处于基本持平的状态，而优质库存同比下降更为明显。 2、 房地产新增供应：拿地不足影响供应，新增供应不足 新增供应主要来自截至 2021 年底还未开工的土地，与 2022 年当年新增 开工，并在年内达到预售条件的增量库存。从房企经营周期的角度，我 们假设房企从拿地到开工的平均 3 个月，开工到达到预售为 6 个月。2021 年 11 月至 2022 年 4 月新增拿地将在 2022 年达到预售状态形成增量供 应。 因此，对于 2022 年增量供应的定量测算，核心是对 2021 年 10 月后连 续六个月内的拿地建筑面积进行定量测算。2015 年来，房地产资金来 源中销售回款（定金、首付款及按揭）到位单季度同比与 100 城商品房 用地成交建筑面积同比变化关联性较强，并且销售回款领先拿地半年左 右。 2021 年后，由于行业信用事件增加，预售资金监管收紧，导致行业可拿 地现金受限。造成销售回款同比增长上升，但拿地同比下降的背离。 由于全国层面的新增商品房用地的规划建筑面积难以获取，我们假设拿 地到开工的速度保持平稳，拿地的增速对应 3 个月后左右的开工，同时 维持开工后