房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧课件.ppt

* 多中心组团式发展在城市空间形态上的现象（重庆）： 城市主要发展组团是多个； 各个组团之间通过交通廊道相连呈带状结构； 不同组团在功能上既有一定的独立综合性也有职能分工； 不同组团的发展阶段、发展特点与相应的居住需求成为开发时机选择重要考虑因素。 第三十一页，共七十二页。 江北商圈 渝中商圈 大渡口商圈 杨家坪商圈 南坪商圈 沙坪坝商圈 大坪商圈 第三十二页，共七十二页。 C.从场地角度看“地块” 1.地块高差 2.地块规整程度 3.地块与周边事物的衔接关系 4.地块内部可利用或不可利用的因素 * 第三十三页，共七十二页。 * 考虑要素： 1、政府层面 2、企业自身层面 3、市场层面 4、项目目标平衡方面 D.规划设计要点解读 第三十四页，共七十二页。 E.地块定位角度 龙湖 万达 郊区大块土地 分析 分 析 结 论 结论 差 地 好 地 适 合 * 第三十五页，共七十二页。 案例： E:\投资管理讲义2013\对土地价值的判断.ppt 第三十六页，共七十二页。 五、标杆地产对宏观调控的对策 第三十七页，共七十二页。 快速反应的保证 （1）决策层的危机意识。 利用人脉，在新政策正式执行前，最大限度争取政策扶持；直接督促各地区公司决策层最快时间制定的应对政策。 （2）战略部的基本思路 通过新政策的深度研究和行业发展沿革的较理性判断，制度集团规避政策风险的基本思路和操作原则。 （3）各地区公司的快速反应 根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。 第三十八页，共七十二页。 2. 宏观调控加强以来，投资决策的应对 案例：E:\投资管理讲义2013\投资决策三线原则.doc 第三十九页，共七十二页。 综合体（15 万平米） 拓展方向—商业项目 第四十页，共七十二页。 3.土地优惠政策的博取技巧 （1）根据项目特点向政府争取一级开发政策鸿恩寺项目 （2）项目前期、中期博弈政策的技巧 2014—2015年对策分析.doc E:\投资管理讲义2013\博弈房地产优惠政策的常用技巧.doc投资管理讲义2013\博弈房地产优惠政策的常用技巧.doc 第四十一页，共七十二页。 六、当前形势下的拿地策略 第四十二页，共七十二页。 1. 不同类型企业的拿地策略 不同类型房地产企业拿地策略.doc 第四十三页，共七十二页。 2. 如何进行勾地及其技巧 狭义勾地概念： 土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，如果申请人资格符合条件且其所提出的报价符合政府预期，政府再以“招拍挂”方式公开出让该宗土地。进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，申请方应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格，其用意就是防止土地流拍和贱卖。 勾地制源于香港，当时，受亚洲金融危机的冲击，香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，香港政府担心土地被“贱卖”，便暂停了“卖地”转而采用“勾地”制度，这是勾地在香港实行的最初目的。 如：广东2011年实施的用地预申请制度（即“勾地制度”），则为如何保证有效供给提供了积极思路 （10%的保证金)。 第四十四页，共七十二页。 围绕“合理避让税费”这个总原则展开，从绕开“招拍挂”到规避强制性程序，从而达到低代价的协议拿地目的。八大勾地方式攻略.doc 广义的勾地概念： 第四十五页，共七十二页。 3.土地竞买案例 ..\6.25\万州地块公告.doc E:\6.25\招商地产挂牌门槛条件（深圳）.doc 第四十六页，共七十二页。 七、地产企业前期如何控制土地 第四十七页，共七十二页。 1. 国内地产企业通行的地块获取方式 1.股权收购 2.招拍挂 3.土地合作（企业与企业、政府与企业） 4.一、二级联动 5.概念地产（旅游、公园、酒店、商业等配开发用地） 6.利用品牌优势，在三四线城市圈地 7.以上方式的组合运用 第四十八页，共七十二页。 2. 企业前期土地谈判的策略及阶段性成果 方式： 1.与平台公司谈判 2.与政府谈判（含管委会、开发区等） 3.与土地出让方谈判 案例：案例模板： E:\6.25\项目合同 第四十九页，共七十二页。 八、投资管理标准化模块的构建 第五十页，共七十二页。 1.投资管理系统的