可拷贝批量住宅精装修讲义定稿上南京.pptxVIP

1 《龙湖知与行》之精装修项目分析 主讲人：李晓明 2011年3月 南京 第1页/共50页 2 批量住宅精装修讲义（上） -----主讲:李晓明 第2页/共50页 3 目录 第一讲：概述 第二讲：研发设计 第三讲：土建移交 第四讲：质量管控 第五讲：进度管控 第六讲：成品保护 第七讲：安全文明 第八讲：工地开放 第九讲：集中交房 精装架空层 第3页/共50页 4 第一讲：概述 第4页/共50页 5 二、与精装房相关的背景及渊源 90年代初 简装（毛坯）房统一天下 90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设施，如座便器、水槽、水龙头等，此时的装修房实际装修标准极低，建材品质较差，人工水品不高。 1997年 1998年 1999年 《家庭居室装饰装修管理试行办法》 《关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见》 《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》 菜单式装修崭露头角 1997年以来，建筑部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅已菜单式选择为主。 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 在15个新建小区内试点推行“菜单式全装修” 《关于在本市开展新建住宅菜单式全装修试点工作的通知》 《建筑装修工程质量验收规范》 《上海市住宅产业现代化发展“十五”计划纲要》 《住宅室内装饰装修管理办法》 《商品房住宅装修一次到位实施细则》 开发商在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致 买房送装修成为市场热点 2001年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降。 1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。 在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修逐步退出开发企业视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并受到众多开发企业的模仿。 第5页/共50页 6 2005年 2006年 2007年 《住宅性能评定技术标准》 出台一系列措施鼓励开发商推出全装修房 2007年上海全装修房预计将达到170万套 装修、毛坯住宅评分市场 经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修队住宅的溢价能力逐步加强，再加以政策的引导，以全装修形式的住宅数量迅速上升。 未来 目前 以近年来装修住宅增加幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰趋势已然显见，装修住宅将成为市场主流产品。 精装时代-----未来城市住宅的整体精装修强调宜居人文关怀，注重生活方式的精品工业化全装修（未来方向）（市场需求和政府行为） 第6页/共50页 7  三、龙湖精装房的评价指标 房产公司寻求的是什么？ --小业主的忠诚度 客户的忠诚度来源于什么？ -小业主的满意度 客户的满意度主要体现在哪方面呢？ 若干项目实践证明主要体现在工程质量，也就是产品的品质，而不是主要体现在个性化、菜单式、营销服务和其它方面 因此，判断管理工作好坏和工程质量的 主要标准就是：小业主是否满意 那么，如何考核和量化客户的满意度呢？ 小业主的满意度 集中交 房日的交房率 ≥N% 集中交 房日的 户均报 事量 ≤N条 集中交 房日后 4个月 内的户 均报 事量 ≤N条 第7页/共50页 8 项目案例计划指标与达成率对照表 项目 名称 集中日交房率（N%） 集中日户均报事量（N条） 集中日后4个月内户均报事量（N条) 计划 实现 计划 实现 计划 实现 紫都城 97 5.4 蓝湖时光 98 3 西城天街 95 2.6 观山水 92 6 郦江 98.2 0.4 大学城 99.7 0.2 首次开发计划指标 90-95 3--5 一月内接房率80-85% 第8页/共50页 9  四、精装商品房合同问题 五、政府验收问题 六、精装房的四化管理 第9页/共50页 10 精正装饰监理 第10页/共50页 11 精正装饰监理 第11页/共50页 12 第12页/共50页 13 第13页/共50页 14 第14页/共50页 15 第15页/共50页 16 第1