中信红树湾-价格方案.pptx

一期价格报告概要2004年7月8日深圳地产市场现状与可预见趋势2003年深圳全市房地产开发投资达到449.05亿元，比上年增长了9.4％，在基本合理的比例区间内，投资过速问题得到明显缓解。今后，随着政府对房地产市场调控的进一步加强以及业界的不断理性，深圳房地产业将进一步保持平稳、协调的发展。 2003年各月份住宅销售面积图（单位：平方米）从2003年各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。2003年9月1日国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号），使房地产行业及消费者的信心明显增强，促进了年末房地产市场的快速发展，并使全年住宅销售保持较高的增长。 1-12月住宅销售市场均价为5898.8元/平米，与去年1-12月相比上涨了4.08%。小幅上涨受到一定记价面积（套内面积）变化的影响，实际意义上价格是相当平稳的。结合局部供给不足、成本上升、需求持续稳定增加等情况来看，预示着深圳市场的价格潜力并未充分发挥，尤其是中高档住宅的价格。2003年关内土地的供应量都在20万平米以下，宝安龙岗则持续增长，以龙岗最为典型，预示2004年房地产销售已向关外扩张。 ?区域土地出让2002年2003年关内罗湖区6080.839704.9福田区14051.922721.2南山区96336.4139953.7盐田区43173.670347.32小计159642.7272727.12关外宝安区730730.3870530.8龙岗287877计10186088?合计1178250圳传统核心区域改造 200万 中心区+香蜜湖+红树林 190万 填海区+华侨城+科技园 550万蓝色盐田 50万 南山半岛——前后海+老城区460万深圳市全市目前可供开发的新地中，特区内、宝安、龙岗总量格局为1：12.5：15。罗湖、福田两个行政区可出让土地仅63万平方米，南山区主要集中在红树湾填海区内。深圳未来的土地供应将转移到城郊，关外将成为深圳开发商投资重点区域，这种趋势与目前深圳城市郊区化和卫星城规划趋势保持一致。天二II熙园天二I水榭花都硅谷别墅红树东方世纪村本项目瑞河耶纳红树西岸兰溪谷项目竞争分析项目建面容积率总套数主力户型面积均价推出时间在售楼盘天鹅堡二期II区11.1万3.662342240-260四房98007月3日兰溪谷9.3万1163四房98004月17日世纪村日月府10.6万3200三房200-220四房76004月18日后续项目瑞河耶纳11.1万1.4400多TOHO：220-270多层：200-250小高层：130-170100009月底红树西岸25万3.4116795-100两房120-200三房200007月认筹8月开盘硅谷别墅三期11万2米四房——水榭花都三期9万总体1.4—91-305—04年年底香域中央18万2172四房900010月御景东园19万5150三房90006月20日重点竞争项目调查—红树西岸户型面积区间（m2 ）套数套数比2房经济2房63292.49%舒适2房953%3房实用3房12077%舒适3房1401%复式3房180-200262.23%4房1708%大平面250-300484.11%大复式240-400494.2%合计1167本项目与红树西岸比较，最大的优势在于产品设计，红树西岸是个性化的产品，大进深小开间，户型本身存在一定的弱点，而本项目是实用型居家户型，更以人为本。百仕达比项目早启动，但从目前形式和了解到的情况分析，它势必比本项目晚入市，预计在9月下旬，目前对外宣称均价为15000元/平米，可见其必然在观望整个片区市场，通过本项目入市时的市场反映及时采取应对策略。重点竞争项目调查—瑞河耶纳产品类型面积区间所占比例预计均价Town House220-27030％85009层洋房22020％小高层130-18050％瑞河耶纳户型设计中规中矩，方正实用，户型本身没有重大缺陷，但同时也没有太多特点，它的设计正好与百仕达相反，是一个非常稳妥的方案。与瑞河耶纳相比，本项目在容积率上没有优势，产品类型不及瑞河耶纳，但产品设计还是具备一定的优势，但如果瑞河耶纳以8500入市，将给项目造成很大的压力。中信红树湾一期价格形成基础—对比楼盘选择选择原则区域相关性产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次）竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性）位置相近20同质产品25竞争关系55总分天鹅堡二期II树东方1515535熙园51552