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二、扣除项目及其金额（要两看：看主体看标的，扣除项目有差异）　　（一）新建房地产的扣除项目的确定（扣五项）　　1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：　　（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：　　出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；　　以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；　　以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。　　（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费和契税。 2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）　　是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：　　①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。　　②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。　　③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。　　④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。　　⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。　　⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：销售费用、管理费用、财务费用。　　开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。　　①利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；　　②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；　　公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。　　公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内　　注意：①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。　　②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。　　③全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。　　④房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述项所述两种办法。　　⑤土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 4.与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的税金，即：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育费附加等。　 5.财政部规定的其它扣除项目。　　此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%　　注意：1.对取得土地使用权后,未进行开发即转让，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。 2.纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：　　（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。　　（2）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 （二）旧房和建筑物的扣除项目的确定（俗称：卖二手房）　　（1）房屋及建筑物的评估价格:评估价格＝重置成本价×成新度折扣率（成新度不等同于会计的折旧）　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 四、长期待摊费用的税务处理 已足额提取折旧的固定资产的改建支出 按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销 租入固定资产的改建支出 按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销 固定资产的大修理支