税务知识培训之土增-土地增值税.pptVIP

5.拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：　　（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定），同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 　　（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。　　（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。6.预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 （三）其他隐藏的需要注意的几点：　　（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。　　（2）与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：　　A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；　　B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；　　C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。　　（3）销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 土地增值税的纳税筹划技巧 一、分散收入筹划法 　　由于土地增值税采用的是以增值额为基础的超额累进税制，因此土地增值税筹划最关键的一点就是合理合法地控制、降低增值额。增值额是纳税人转让房地产的收入减除扣除项目的金额的余额。因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。在房地产行业中，分散收入的常用方法有： 1、将可以分开单独计价的部分从整个房地产中分离 　　假定某房地产开发企业准备出售一幢写字楼，写字楼的市场价值是500万元，其所含各种附属设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，对写字楼的价格和附属设备的价格不加区分，而是将全部金额600万元以房地产转让价格的形式在合同上体现，则相同条件下的增值额会增加100万元，相应地应纳税额也就会增大。但是如果该企业和购买者签订合同时，仅在合同上注明500万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，可以使得增值额变小，节省应缴纳的土地增值税税额，而且由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权转移书据适用的0.5‰税率要低，还可以节省印花税，降低了企业的税负。 2.分别签订购房合同和装饰装潢合同 　　当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税负的目的。 3、利用分别核算法分散收入 　　税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值率小于20%免征土地增值税。同时，税法还规定，纳税人既建造普通标准住宅又从事其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税待遇。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅又从事其他房地产开发项目，分别核算与不分别核算税负大不相同。 　举例：某房地产开发企业，当年房地产开发收入为2亿，其中普通标准住宅销售额为亿元，豪华住宅的销售额为8 000万元。税法规定可扣除项目的金额为亿元，其中普通标准住宅可扣除项目的金额为10 050万元，豪华住宅的可扣除项目的金额为3 950万元。 不分别核算时：应纳土地增值税增值率=（20 000-14 000）÷14 000×100%=42.9%，适用税率为30%，应纳土地增值税=（20 000-14 000）×30%=1 800（万元）。 分别核算时： 　　普通住宅：增值率=（12 000-10 050）÷10 050×100%=19.4%. 　　税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值率小于20%免征土地增值税。 　　所以应纳土地增值税=0（万元）。