社区商业研究分享.pptx

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社区商业研究分享 2/1/18 本次分享的内容 社区商业如何规划 社区商业如何获利 社区商业业态演进 招商与营运 社区商业定义:国内较为模糊,现多参考 国外 社区商业 主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的居民住宅区商业。 邻里 社区性 区域性 规模 0.3-5万 1-4万,开放式建筑 4.7-17万 车位指数 5个/100㎡ 5个/100㎡ 5.5个/100㎡ 覆盖人口 2000-4万 4-15万 15万 业态 日常生活相关的 商品 初级百货超市,日用品超市, 平价超市,专卖店等 大型百货超市、个性 化服务 国外对社区商业的定义,相关指标要求较高,国内定义与邻里型接近 社区商业规划要点,核心是商铺单元 形式:街区or集中商业? 商业的昭示性:可视性、交通可达性,内部还是外部? 商业与住宅的协调:商业与居民生活尽量不交叉 商业业态控制:通过规划控制后期运营 商铺价 值KPI 位置 交通 视野 质素 聚客点、距离、人流、阳街/阴街、双面铺、单面 可达性、道路、出入口、交通枢纽 可视性、远距离、中距离、近距离 形状、面积、层高、开间进深比、梁、拄 社区内部外部之殇 商业与住宅区的区隔,尤其是高档次项目 相关业态不能干扰社区生活 四季花城一期商业街 城东儿童商业街 小区入口 靠近住宅应避免 设置餐饮、喧闹 商业 示意:商业交通可达性 商业的可进入性: 商业街区临路一面可进入性较差。 商业会所之间台阶高低错落,人 流移动受一定影响。 示意:增强商业可视性 商业的可视性: 廊柱、护栏的粗大,对视线遮挡 较大,影响了商业所要求的通透 性,可做修理或未来加强广告、 指示系统的引导。 植物的密集布置影响了商业所要 求的通透性,可做调整或外来加 强广告、指示系统引导。 玻璃材质的选取影响了商业所要 求的通透性,应做调换处理。 本次分享的内容 社区商业如何规划 社区商业如何获利 社区商业业态演进 招商与营运 社区商业价值:与住宅类似,由现实和预 期决定 基本价值 溢价空间 一般以区域比较为参考 区域发展潜力:是否可以成为更高 级别功能商业,提高区域比准水平 V=F(N·E,1/L) N:辐射人口数量;E:人均消费支出;L:最大辐射距离。 其他主要因素:资产重估增加收益 基本价值的实现:实质是靠消费力(社区 内和辐射的)增长 2005-10 2007.7 90 70 70 60 50 40 餐饮 社区配套 建材家装 租金 元/㎡ 时间 万科城商铺租金增长 万科四季花城6年时间,小区入住人口达到1.5万人,租金由40-0 增长到100-170元/㎡/月(中介承受租金高)。 入住人口影响社区配套的租金承受,而餐饮由于辐射范围远,能 够承受较高租金。 案例启示—— 从3-6年发展看,街铺物业价 值增长明显,“养铺”效应明 显,核心是小区和区域内消费 力的增长。 案例总结 从经营角度看,社区性商业租金一般不会 超过100元/㎡/月,对应售价2万/㎡ 市级商业 社区商业 区域商业 投资回报率一般按6% 股指年上涨 日本(1975-1990年) 25% +50%,商业物业超过 75% +21.7% 台湾(1975-1992年) 10% +60% +37.2% 韩国(1975-1979年) 7.5% 超过27% +17.6% 新兴经济区本币升值过程中,物业增值远高于股市 国家和地区 本币年升值 房价年均上涨  从日本、台湾和韩国的 情况看,随着本币的升 值,资产价值会得到大 幅度的提升。  汇集各方对中国汇率的 看法,未来5年内人民 币将小幅上涨,年升值 幅度在2-7% 之间,到 2010 年,人民币达到 6.62 人民币=1 美元, 2012年达到1美元=5.6 元人民币。 溢价因素:根据新兴地区经济的发展经验, 资产价值随本币升值会大幅度提升 根据新兴经济区的发展经验,人民币汇率的上升将提高物 业估值的增加,相对汇率增长,物业价值增长幅度是其2- 6倍,高于对应区间股指增速。 以厦门建发圣地亚哥为例:对项目商业潜 在的收益评估的简化测算 城市和区域发 展溢价 计入汇率升值 目前 1万/㎡ 2010年 2万/㎡ 目前 1万/㎡ 2010年 2.5-3.7万/㎡ 之后平稳 2012年 3.4-6.3万/㎡ 1$=6.62¥ 1$=5.6¥ 汇率升值后商铺价值增长计算方式: a:物业价值增长相对汇率浮动系数,取2.0-6.0 h: 未 来 汇 率 ,2010 年 6.62,2012 年 5.6 p:商铺价值,2010年后取2万/㎡ 目前汇率:1$=7.6¥ 则计算公式为: 7.6 h a×( - 1 )×p 人民币汇率升值相对城市发展 带来的物业升值幅度更大。 假设前提: 经济持续向好,不发生重大事件如台海战事。 社区商业的价值增长

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