- 1、本文档共55页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
社区商业研究分享
2/1/18
本次分享的内容
社区商业如何规划
社区商业如何获利
社区商业业态演进
招商与营运
社区商业定义:国内较为模糊,现多参考 国外
社区商业
主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的居民住宅区商业。
邻里
社区性
区域性
规模
0.3-5万
1-4万,开放式建筑
4.7-17万
车位指数
5个/100㎡
5个/100㎡
5.5个/100㎡
覆盖人口
2000-4万
4-15万
15万
业态
日常生活相关的 商品
初级百货超市,日用品超市, 平价超市,专卖店等
大型百货超市、个性 化服务
国外对社区商业的定义,相关指标要求较高,国内定义与邻里型接近
社区商业规划要点,核心是商铺单元
形式:街区or集中商业?
商业的昭示性:可视性、交通可达性,内部还是外部?
商业与住宅的协调:商业与居民生活尽量不交叉 商业业态控制:通过规划控制后期运营
商铺价 值KPI
位置
交通
视野
质素
聚客点、距离、人流、阳街/阴街、双面铺、单面
可达性、道路、出入口、交通枢纽
可视性、远距离、中距离、近距离
形状、面积、层高、开间进深比、梁、拄
社区内部外部之殇
商业与住宅区的区隔,尤其是高档次项目
相关业态不能干扰社区生活
四季花城一期商业街
城东儿童商业街
小区入口
靠近住宅应避免 设置餐饮、喧闹 商业
示意:商业交通可达性
商业的可进入性:
商业街区临路一面可进入性较差。
商业会所之间台阶高低错落,人
流移动受一定影响。
示意:增强商业可视性
商业的可视性:
廊柱、护栏的粗大,对视线遮挡
较大,影响了商业所要求的通透 性,可做修理或未来加强广告、 指示系统的引导。
植物的密集布置影响了商业所要
求的通透性,可做调整或外来加 强广告、指示系统引导。
玻璃材质的选取影响了商业所要
求的通透性,应做调换处理。
本次分享的内容
社区商业如何规划
社区商业如何获利
社区商业业态演进
招商与营运
社区商业价值:与住宅类似,由现实和预 期决定
基本价值
溢价空间
一般以区域比较为参考
区域发展潜力:是否可以成为更高 级别功能商业,提高区域比准水平
V=F(N·E,1/L) N:辐射人口数量;E:人均消费支出;L:最大辐射距离。
其他主要因素:资产重估增加收益
基本价值的实现:实质是靠消费力(社区 内和辐射的)增长
2005-10
2007.7
90
70
70
60
50
40
餐饮
社区配套 建材家装
租金 元/㎡
时间
万科城商铺租金增长
万科四季花城6年时间,小区入住人口达到1.5万人,租金由40-0 增长到100-170元/㎡/月(中介承受租金高)。
入住人口影响社区配套的租金承受,而餐饮由于辐射范围远,能 够承受较高租金。
案例启示——
从3-6年发展看,街铺物业价 值增长明显,“养铺”效应明
显,核心是小区和区域内消费 力的增长。
案例总结
从经营角度看,社区性商业租金一般不会 超过100元/㎡/月,对应售价2万/㎡
市级商业
社区商业
区域商业
投资回报率一般按6%
股指年上涨
日本(1975-1990年)
25%
+50%,商业物业超过 75%
+21.7%
台湾(1975-1992年)
10%
+60%
+37.2%
韩国(1975-1979年)
7.5%
超过27%
+17.6%
新兴经济区本币升值过程中,物业增值远高于股市
国家和地区 本币年升值 房价年均上涨
从日本、台湾和韩国的 情况看,随着本币的升 值,资产价值会得到大 幅度的提升。
汇集各方对中国汇率的 看法,未来5年内人民 币将小幅上涨,年升值 幅度在2-7% 之间,到 2010 年,人民币达到
6.62 人民币=1 美元,
2012年达到1美元=5.6
元人民币。
溢价因素:根据新兴地区经济的发展经验, 资产价值随本币升值会大幅度提升
根据新兴经济区的发展经验,人民币汇率的上升将提高物 业估值的增加,相对汇率增长,物业价值增长幅度是其2-
6倍,高于对应区间股指增速。
以厦门建发圣地亚哥为例:对项目商业潜 在的收益评估的简化测算
城市和区域发 展溢价
计入汇率升值
目前
1万/㎡
2010年
2万/㎡
目前
1万/㎡
2010年
2.5-3.7万/㎡
之后平稳
2012年
3.4-6.3万/㎡
1$=6.62¥
1$=5.6¥
汇率升值后商铺价值增长计算方式: a:物业价值增长相对汇率浮动系数,取2.0-6.0 h: 未 来 汇 率 ,2010 年 6.62,2012 年 5.6 p:商铺价值,2010年后取2万/㎡
目前汇率:1$=7.6¥ 则计算公式为:
7.6
h
a×(
- 1 )×p
人民币汇率升值相对城市发展 带来的物业升值幅度更大。
假设前提:
经济持续向好,不发生重大事件如台海战事。
社区商业的价值增长
动点策划通过提供各行各业经典策划案例,策划思路,行业最新动态,旨在做好你的助手,为你正在谋划的事情提供框架思路或创作灵感。
文档评论(0)