社区商业研究分享.pptx

社区商业研究分享 2/1/18 本次分享的内容 社区商业如何规划 社区商业如何获利 社区商业业态演进 招商与营运 社区商业定义：国内较为模糊，现多参考 国外 社区商业 主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的居民住宅区商业。 邻里 社区性 区域性 规模 0.3-5万 1-4万，开放式建筑 4.7-17万 车位指数 5个/100㎡ 5个/100㎡ 5.5个/100㎡ 覆盖人口 2000-4万 4-15万 15万 业态 日常生活相关的 商品 初级百货超市，日用品超市， 平价超市，专卖店等 大型百货超市、个性 化服务 国外对社区商业的定义，相关指标要求较高，国内定义与邻里型接近 社区商业规划要点，核心是商铺单元 形式：街区or集中商业？ 商业的昭示性：可视性、交通可达性，内部还是外部？ 商业与住宅的协调：商业与居民生活尽量不交叉 商业业态控制：通过规划控制后期运营 商铺价 值KPI 位置 交通 视野 质素 聚客点、距离、人流、阳街/阴街、双面铺、单面 可达性、道路、出入口、交通枢纽 可视性、远距离、中距离、近距离 形状、面积、层高、开间进深比、梁、拄 社区内部外部之殇 商业与住宅区的区隔，尤其是高档次项目 相关业态不能干扰社区生活 四季花城一期商业街 城东儿童商业街 小区入口 靠近住宅应避免 设置餐饮、喧闹 商业 示意：商业交通可达性 商业的可进入性： 商业街区临路一面可进入性较差。 商业会所之间台阶高低错落，人 流移动受一定影响。 示意：增强商业可视性 商业的可视性： 廊柱、护栏的粗大，对视线遮挡 较大，影响了商业所要求的通透 性，可做修理或未来加强广告、 指示系统的引导。 植物的密集布置影响了商业所要 求的通透性，可做调整或外来加 强广告、指示系统引导。 玻璃材质的选取影响了商业所要 求的通透性，应做调换处理。 本次分享的内容 社区商业如何规划 社区商业如何获利 社区商业业态演进 招商与营运 社区商业价值：与住宅类似，由现实和预 期决定 基本价值 溢价空间 一般以区域比较为参考 区域发展潜力：是否可以成为更高 级别功能商业，提高区域比准水平 V=F（N·E，1/L） N：辐射人口数量；E：人均消费支出；L：最大辐射距离。 其他主要因素：资产重估增加收益 基本价值的实现：实质是靠消费力（社区 内和辐射的）增长 2005-10 2007.7 90 70 70 60 50 40 餐饮 社区配套 建材家装 租金 元/㎡ 时间 万科城商铺租金增长 万科四季花城6年时间，小区入住人口达到1.5万人，租金由40-0 增长到100-170元/㎡/月（中介承受租金高）。 入住人口影响社区配套的租金承受，而餐饮由于辐射范围远，能 够承受较高租金。 案例启示—— 从3-6年发展看，街铺物业价 值增长明显，“养铺”效应明 显，核心是小区和区域内消费 力的增长。 案例总结 从经营角度看，社区性商业租金一般不会 超过100元/㎡/月，对应售价2万/㎡ 市级商业 社区商业 区域商业 投资回报率一般按6% 股指年上涨 日本（1975-1990年） 25% +50%，商业物业超过 75% +21.7% 台湾（1975-1992年） 10% +60% +37.2% 韩国（1975-1979年） 7.5% 超过27% +17.6% 新兴经济区本币升值过程中，物业增值远高于股市 国家和地区 本币年升值 房价年均上涨  从日本、台湾和韩国的 情况看，随着本币的升 值，资产价值会得到大 幅度的提升。  汇集各方对中国汇率的 看法，未来5年内人民 币将小幅上涨，年升值 幅度在2-7% 之间，到 2010 年，人民币达到 6.62 人民币=1 美元， 2012年达到1美元=5.6 元人民币。 溢价因素：根据新兴地区经济的发展经验， 资产价值随本币升值会大幅度提升 根据新兴经济区的发展经验，人民币汇率的上升将提高物 业估值的增加，相对汇率增长，物业价值增长幅度是其2- 6倍，高于对应区间股指增速。 以厦门建发圣地亚哥为例：对项目商业潜 在的收益评估的简化测算 城市和区域发 展溢价 计入汇率升值 目前 1万/㎡ 2010年 2万/㎡ 目前 1万/㎡ 2010年 2.5-3.7万/㎡ 之后平稳 2012年 3.4-6.3万/㎡ 1$=6.62￥ 1$=5.6￥ 汇率升值后商铺价值增长计算方式： a：物业价值增长相对汇率浮动系数，取2.0-6.0 h： 未 来 汇 率 ，2010 年 6.62，2012 年 5.6 p：商铺价值，2010年后取2万/㎡ 目前汇率：1$=7.6￥ 则计算公式为： 7.6 h a×（ - 1 ）×p 人民币汇率升值相对城市发展 带来的物业升值幅度更大。 假设前提： 经济持续向好，不发生重大事件如台海战事。 社区商业的价值增长