上海某地产新江湾城项目投资建议书.pptVIP

30 人均可支配收入增长趋势 2005、2006两年人均可支配收入增长率高于商品住宅价格增长率 31 小结： 在宏观调控的作用下，上海房地产市场的泡沫被 极大的挤出， 而经济的高速发展，人均收入的提升已经为上海房地产的又一次发展积蓄了能量。 32 供应减少需求回升，房产市场已处在回暖的临界点。 2000-2006年上海商品住宅供应（批准预售）、需求（预售登记） 2.2 市场供需分析 单位：万平方米 33 2000-2006年土地市场交易量 单位：万平方米 土地供应的减小将对未来1-2年内的供需结构产生重要影响，房价大幅度上升不可避免。 34 上海、重庆当期市场存量与年度消化量的对比 单位：万平方米 35 被访者购房目的 以自住为目的的购房者占到总比例的91%，保证了房地产市场的需求将在中短期内保持稳定。 36 潜在置业者的购买潜力多数将在1年左右的时间释放。 被访者购房时间 37 一、五角场商圈 随着万达商业广场开业，百联又一城、沃尔玛、巴黎春天、HOLA家居、万达国际影城、新华书城等商业企业一一亮相。未来5年内，五角场城市副中心南部商业商务区130万平方米的功能性项目将相继建成。届时，该地区将成为特色鲜明的市级公共活动中心，其辐射作用将覆盖上海东北部。目前，同在五角场商圈的中环国际大厦、金岛大厦、沪东金融大厦、平盛大厦，已于2004年竣工并投入使用。江湾－五角场城市副中心的功能将分为三部分：南部商务区，规划面积0.96平方公里；中部杨浦知识创新区中央社区，规划面积0.86平方公里已完成一期部分；北部知识创新基地，规划面积1.29平方公里，与新江湾城相接。 38 五角场商圈图 39 二、区域写字楼分析 1、区域内的产业分布集中，多以高新科技为主； 2、区域内写字楼的入住率绝大部分维持在95%左右（见左图）； 3、常驻办公人口将为该区域提供高质、稳定的潜在客户群体。 名称 入住率 上海万达商业广场 95%-98% 复旦科技园大厦 94%-95% 创智天地坊 55% 平盛大厦 80% 富庆国定大厦 在建 五角场科技大厦 98% 无锡大厦 98% 中环国际 98% 科技卵化楼（二期） 100% 40 新江湾区域需求持续上升，存量不足，价格持续上升。（见下图） 41 小结： 1、上海市住宅供应量在过去2年和可预见的1－2年将持续下降，而需求不断提升。供需关系带来的价格上升不可避免。 2、以自住需求为主的购房需求有较强的抗风险能力。为上海房地产的稳定发展提供保障。 3、五角场商圈的发展为新江湾城提供了持续增长的高收入人群。而区内房地产正处于起步阶段，需求旺盛而供应不足，价格持续走高。 42 合生珠江：新江湾城1号作品——合生江湾 2.3竞争对手扫描 土地面积 17.7公顷 业态规划 容积率 1.6 小高层 11/18层 建筑面积 28万平米 成交时间 2005年1月 售价 均价1.6万元 楼面地价 5617元左右 43 现场照片 44 华润置地：C2地块 土地面积 15公顷 业态规划 容积率 1.6 高层 20/18/11层 建筑面积 24万平米 别墅 －1＋4+1叠加 成交时间 2006年11月 预计售价 2.2万元/平米 楼面地价 7000元左右 开盘计划 今年下半年推出叠加别墅部分 45 橡树湾效果图 46 2.4 竞争对手扫描 修建中的会所 47 小结： 1、合生项目档次低，示范区、样板房效果差、管理混乱。其均价17000元/㎡应是我们未来价格预期的保底价。 2、华润项目叠拼别墅(6层楼的全跃层花园洋房)预计开盘价格22000元/㎡。可成为我们定价的重要依据。 3、如果取得土地，我们将比华润晚开盘一年，价格将有提升的空间。 48 三、市场定位 49 3.1 项目总体定位 上海洋房新篇章 1、少有的城市生态居所。 2、独特的居住空间体验。 3、别墅级的建筑审美。 4、震撼性的小区环境。 50 3.2 客户定位 目标客户来源 全世界、全国来沪工作的精英阶层； 上海追求生活品质的精英阶层； 五角场区域进行科研、教育、商务活动的人员； 已迁入、即将迁入江湾城的企事业单位的工作人员； 全世界范围内的投资客户。 51 目标客户分类 自住客户： 第二次置业为主的 ，以改善居住为主要目的。 两代居、三代居为主。 家庭月收入2万以上。 对景观、环境的敏感度较高。 投资客户： 在中国、上海有一定的业务，有剩余资金。了解中国，了解上海，看好上海房地产和人民币升值的全世界投资客。 52 目标客户特征 年龄：35－45。 家庭结构：两代同堂