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养 老 地 产 开发模式及案例研究 目录 一、国内养老地产发展机会 二、目前主流开发模式 三、国内外成功案例研究 1 国内养老地产发展机会 养老地产概念 国内养老地产发展机会 养老地产概念 养老地产应该定义为 三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。同其他类型的地产项目相比，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、康复等方面量身设置。 住宅地产 商业地产 服务 ＋ ＋ 消费群的专一性——它是针对于“老年人提供的住宅产品”； 产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老年人的生理特点； 社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。 所以，它又被成为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。 与一般住宅差异 养老地产概念 普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的老人都住进了养老院。 医护型养老院：因患某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，可进住医护型养老院。 老年公寓：专供老人集中居住，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。 养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入驻的是老年人。 养老地产分类 养老地产概念 目前我国主要养老方式为居家养老、社区养老和机构养老。很多地方在打造“9073”的养老格局——90％的老年人由家庭自我照顾，7％享受社区居家养老服务，3％享受机构养老服务。 机构养老 社区养老 国内养老地产发展机会 我国已经进入老龄社会，人口基数大，未来将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。据预测，2014年至2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8％左右增长到33％左右。 我国老年人口基数大、增速快，为老龄房地产业发展提供了前提条件。自1999年进入老龄化社会以来，人口老龄化程度日益加剧，且持续快速增长：2013年，60岁以上的老年人口接近突破2亿；2053年，将达到峰值4.87亿左右，届时每3个人中就有1个老年人，庞大的老年人群将带来巨大的消费潜力。 经济持续快速发展，使得居民尤其是老年居民的收入水平不断提高，为老龄房地产业的发展提高了消费基础。从2005年起，企业退休人员基本养老金已十连增，人均养老金从2005年的713元，到2013年超过2000元。十八大报告指出，到2020年要实现城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标，老年人收入也将大幅增加。 国内养老地产发展机会 2013年1.94亿，占总人口14% 预计2030年，老龄人口将占总人口的30% 老龄化: 国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。两个含义：一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。 抚养比: 抚养比又称抚养系数是指在人口当中，非劳动年龄人口对劳动年龄人口数之比。 总抚养比（即赡养率）=（老龄人口+未成年人口）/劳动力人口= 老龄人口抚养比+未成年人口抚养比 2013年老年抚养比为21.58% 老龄化及抚养比百分比加剧，年轻人赡养压力过重，市场缺口大。 2 目前主流开发模式 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。 图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施 图2 大规模的养老社区可考虑分期建设 开发模式 与社区共同建设 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。 图3养老住宅靠近中心商业区布置，建设比例控制在一定范围内 模式2：新建大型社区的同时开发养老组团 开发模式 与社区共同建设 据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合中国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。 图4 普通社区中可配建的老年住宅和公