泡沫经济后期的保险理财产品.pptVIP

低利率使得贷款购买房屋成为房地产消费的主要方式，同时也使得全民负债水平上升。消费贷款最近也有逐渐上升的趋势。这都是低利率引起的必然现象。低利率可以造成的虚假的繁荣，就是这个原因。 * 过多的廉价贷款和货币导致经济中很多商品都出现了泡沫化的倾向，甚至连普洱茶、红木家具、中药等等也曾经被大肆炒作过。当然，其中最为严重的泡沫还是房地产和股票。图上说的是普洱茶的泡沫。普洱茶在2007年达到了高点，是2005年的10倍的价格。但是泡沫在2008年破灭。根据一些新闻报道，当时很多借了高利贷囤积普洱茶的人纷纷自杀或者逃到国外。 * 而房地产未来的泡沫破灭的可能性还是比较大的。 * 一方面，作为重要因素的人口因素正在发生转变。图上可以看出，2015年以后，中国的工作人口将大幅度萎缩，人口老龄化越来越严重。这就意味着房地产需求的主力人群开始萎缩，需求也会下降。众所周知，日本当年的房地产泡沫破灭是发生在了日本的人口出生率下降，人口老龄化的阶段。那就是1991年的时候。中国的情况比较复杂，中国的人口周期和日本和韩国不太一样，由于中国国内的人口出生高峰出现在1963年以后，也就是比日本晚了15年，所以整个的周期相对比较晚。 如果中国的工作人口数量开始减少，那就意味着中国的房地产主要的需求力量开始减少，房地产价格上升的趋势将逐步停止。 * 再考虑到投机性的需求，中国的房地产投资实际上已经失去了投资的价值。从2009年开始，普通住房的投资回报率，也就是租金回报率已经接近于2.5%。我来讲具体的一个例子。我朋友2009年在上海买的住房，这栋房子当时的购买价格为250万人民币，相当于430，000，000韩元。现在，他的房子租出去一年租金为5万元，也就是8，500，000万韩元，（等于一个大学生毕业前三年的每年总收入）。我们简单计算一下，会发现每年的租金是房价的2%左右，相当于当年的活期存款利率。甚至低于3年期的定期存款的利率。一般来说，房地产的租金回报率在5%以上是比较正常的。否则，房地产就是去了投资价值。 * 国际上通常认为，一套房屋的价格超过了居民可支配收入的7倍的时候是价格偏高的，而超过了15倍就进入了危险区域，也就是泡沫区域。从图上可以看出，中国的主要城市的地产价格已经在2005年以后就超过了15倍，2010年达到了20倍以上。我们可以认为进入了泡沫期。接近20倍年收入的房子未来的购买群体会越来越少，通过投机炒作而获取利润的空间越来越小。 * 房地产的发展可以在短期内催生GDP的增长，也会极大地为政府提供财政收入。因为中国地方政府的财政收入主要来源是来自于房地产的收入。但是，房地产为主的经济泡沫“吸收了”人们的收入，导致消费减少，甚至经济下滑。其结果将会进一步反过来导致房价的下滑。如果房价下降，那么中国经济会进入到危险的境地。 * 当经济下滑的时候，GDP减少，那么经济体所需要的货币也就减少。而如果货币的数量没有减少，那么通货膨胀就会发生。如图可以看到，2009年开始，房地产价格趋向于稳定，GDP的增速下滑，而货币数量依然是增加的，所以此后的通货膨胀就会比较严重。如果中国政府依然以GDP增长为第一要务，采取低利率的政策，再如果中国的房地产价格逐渐下滑。那么中国的物价水平将走向持续的增长。未来通货膨胀将会延续相对比较长的一段时间。 * * 这是最近的物价指数CPI的走势，可以看出，从09年房地产价格上涨速度减慢以来，物价快速的增长。尽管近期的物价倾向于下滑，但是今年的年底，随着春节的消费高峰的到来和年底的薪水调整，通货膨胀还会有新的爆发。按照货币数量估算，未来一年内，中国的实际的物价将会保持5%左右的涨幅。 * * 地方政府是不是最后的救命稻草？ 地方政府的收入来源： 房地产 税收 经营收入 债务！！ * 平安保险 * 房子还能买么？ “大盘—个股”原理 大盘不好的时候，个股停涨。 资产的价值=风险+收益 房地产市场上涨的时候——收益最大化 房地产市场下跌的时候——风险最小化 * * * 货币缺口打开之时，通胀显现 * Shandong University * 3、通货膨胀的趋势 * Shandong University 日本的泡沫经济的对照 日本泡沫经济 17年前，英国《经济学家》以《太阳也会西沉》，哀叹日本在泡沫中的沉沦。 “对中国人来说，睁大眼睛，研究日本泡沫经济并从中汲取教训，正当其时。” * * 平安保险 疯狂的房地产和股市 “上百万人从事房地产买卖，人们花超过自己年收入10倍还多的钱买房子，向银行贷款。周末，到处是看房的车队。排队抽号买房的现象随处可见……” “地铁上都是拿着股市操作手册的人们，大家聚精会神的研读，以便到了公司以后可以和同事们进行讨论……” * * 平安保险 泡沫时代的回忆 1986年12月到1991年4月，