房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析.docxVIP

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析 　　【摘要】近年来随着全国房地产行业的不断发展，三四线城市前期上马较早的房地产开发项目多数已竣工验收交房，按照土地增值清算规程的规定税务机关可以要求达到清算条件的老项目进行土地增值税清算。“营改增”税收政策的出台在一定程度上减轻了纳税人的税收负担，但也给土地增值税征收及清算带来了一定的影响。 　　【关键词】房地产行业老项目土地增值税建筑安装成本;回迁房 　　一、土地增值税清算过程中遇到的问题 　　（一）、开发企业提供的土地增值税清算所需资料不齐全，存在虚增建安成本发票的嫌疑及动机 　　按照土地增值税清算规程的规定，对达到清算条件应当进行清算的纳税人，应准备报送清算以下资料：国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销（预）售许可证、详细规划总平面图复印件、取得土地使用权所支付金额的凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、银行贷款合同及利息结算证明材料、房地产开发项目工程决算及竣工验收报告、无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关单位的证明材料、财务会计报表等。清算的绝大多数老项目没有进行工程决算，无法提供竣工验收报告，在土地增值税清算过程中，无法取得第三方认可的建筑安装成本金额，这个土地增值税清算审定扣除的建筑安装成本带来极大的困难。加之老项目取得的建筑安装成本发票既有增值税发又有营业税发票，仅从发票信息无法分辨是否为本项目或者本次清算范围内的建筑安装成本发票。开发企业为了增加房地产开发成本，降低增值率从而达到少交或者不交土地增值税税的目的，开发企业存在虚开建筑营业税发票的动机。笔者按照开工建设年度，对比正在清算的老项目的建安成本与中国建设工程造价信息网公布的全国各个时期（每半年）省会城市住宅建安成本信息，发现正清算的老项目单位面积的建安成本高于造价信息网公布的济南同时期的单位面积建安成本。经与工程竣工决算相关专业技术人员沟通，考虑济南与某县的经济发展水平、材料价格及人工价格的差异，按照经验判定，某县的单位面积建安成本造价约为同时期济南的单位面积建安成本造价的70%。基于上述判断与笔者清算的某县老项目的建筑安装成本明显偏高，开发企业存在虚开建筑业发票的嫌疑。 　　（二）开发企业会计会计核算混乱，不能准确反映企业的经济业务的轨迹 　　笔者在对某县房地产开发企业开发的老项目进行土地增值税清算审核时发现，部分开发企业会计记账使用的会计科目错误，未能按照规定使用会计科目。例如：应使用取得土地使用权所支付的金额科目开发企业会计账簿中使用土地成本科目、或者土地出让金科目;应使用土地征用及拆迁补偿费科目开发企业会计账簿中使用开发成本-拆迁安置费、开发成本-预存款、安置费;应使用前期工程费科目会计账簿中使用开成本本-证件服务费;建筑安装工程费科目会计账簿中使用开发成本-房屋开发成本等。会计人员水平参差不齐，财务资料基础差且不能准确记录反映开发企业经济业务的轨迹。这给土地增值税清算工作带来了极大的不便，影响土地增值税清算人员的专业判断。 　　清算中笔者发现绝大多数开发企业会计核算中未使用公共配套设施费科目。做为一个开发项目，最基本的公共配套设施是必不可少的，公共配套设施是项目前期规划设计时必然要考虑的事项。笔者分析造成上述核算不规范的原因有以下几个方面：一是开发企业外包公共配套设施的建筑施工合同未单独签订，取得的建筑也发票亦未单独开具，财务人员仅凭取得的发票无法确认是建筑安装成本还是公共配套设施费用，财务人员全部计入建筑安装成本科目。二是开发企业在建设公共配套设施时未能取得发票等原始凭证，开发企业代开建筑发票，财务人员全部计入建筑安装成本科目核算。建筑安装成本、公共配套设施费科目核算不准确，未能准确反映企业的经济业务的轨迹，影响土地增值税清算时审核人员的专业判断。 　　（三）达到交房状态并已投入使用的商铺“尚未”销售 　　在对某县开发企业开发的老项目进行土地增值税清算审核时，笔者现场核实楼盘销售交房状态时发现，绝大多数老项目开发建设的商铺均已投入使用，经核对账簿财务记录，即未发现开发企业有租金收入亦未发现企业销售商铺收款记录。开发企业账簿记录与开发企业的实际经济业务轨迹不相符，账簿记录的财务信息不准确。经与财务人员及企业相关负责人座谈上述情况，相关人员均已无租免费使用以便吸引人气为由，开发企业即未取得租金收入亦未销售商铺取得房款收入。笔者分析，上述情况极不正常。 　　（四）賬面记录回迁房销售单价远低于同类同期市场价 　　经审核清算的老项目土地出让合同等相关资料，开发企业通过招拍挂手续取得净地，从法律程序上不存在回迁安置的事宜。事实上开发企业取得土地缴纳土地出让金后，