项目分期管理办法.docxVIP

地产公司工程分期管理方法 .目的 规范各置业公司合理的制定工程分期，合理控制工程开发节奏，降低工程运 营风险，保证工程目标收益。 .适用范围 本规范适用于由地产公司操盘未开工工程及自发布起新获取工程，原那么上已 开工工程不做调整，如需调整请参见条款7。 .术语及定义分期：指从运营角度定义，建设工程开发由于规模运营、资金平衡、税务筹划、 产品品类、销售节奏、市场风险、工程建设、配套完善等因素，对一个工程做出 合理的规划拆分，并能确保取得外部规证和后期规划（竣工）验收。 分证：通常一期工程对应一张或多张规划许可证。需保证一个规划验收单元 内验收的完整性，符合当地分期交楼条件。 标段：指从工程施工维度定义，对一个整体工程按实施阶段和工程范围等分 成假设干工程施工标段。通常是在工程一期范围内进行标段划分。 批次：指从计划维度定义，根据销售取证推盘、交付次序等，按工作组织进 行先后划分。通常是在工程同一期内可分多个批次组织相关工作。划分批次的目 的仅是对工作组织的需要及便利性。 .职责与权限置业公司负责向地产总部提交汇报方案，由地产总部在经营启动会上确定最 终分期方案； 地产总部运营管理部、财务管理部、本钱管理部等各条线职能部门参与审核 确认；置业公司运营部负责统筹及上报；营销部负责制定销售计划及推盘节奏；开 发职能负责获取相关政府证件，确保分期满足前期报建及竣工备案要求；设计部 负责各分期设计满足开发及使用要求；财务部负责分期筹划满足融资和税筹要求； 本钱部负责制定合理采购规划满足分期开发要求；工程部负责对各分期和分期间 做好施工筹划满足施工和交付要求；详见下第八项。 .工程分期原那么1 “利润或现金流导向”原那么：做好工程利润率和现金流之间的平衡和取舍，确 定出核心经济指标的导向。 2“规模适当”原那么：分期规模确定需要综合考虑市场容量、去化速度以及自有 资金充裕度来平衡取舍。建议住宅别墅一般以3万平方为宜，多层、小高层、高 层类工程一般以5-10万平方为宜。 3合理税务筹划”原那么：在不同地块、不同分期、分期业态配比上做出合理筹 划，以到达较好地降低税负，增加工程整体的经济效益。 4”分批销售，有利价格提升，收益最大化”原那么：根据营销推盘节奏，实现分 批销售及交付，其目的在于保证工程合理交付时间和收益最大化原那么。 5”产品合理搭配，相对独立，展示销售”原那么：根据营销市场推广的需求，进 行合理的产品搭配，并且产品类型相对独立，为后期销售调整留下灵活空间。要 求综合考虑样板区位置，便于整盘销售，样板示范区尽量放在工程第一期，开盘 前完成展示区对外开放。 6“利于规划验收、交付结转”原那么：根据工程地块道路、周边环境等因素，在 分期规划时，要确保有利工程规划验收、分期交付结转等需求。通常一张《建设 工程规划许可证》对应一次规划验收及竣工备案，一个分期对应多张《建设工程 规划许可证》的意味着同期内须同时竣工备案、交付.工程分期确实定 置业公司在地产总部层面经营启动会上确定工程分期规划，在最终上会前需 召开规划汇报会进行专项汇报。通过会议评审后，由地产总部运营、财务、本钱 等部门对其工程分期进行审核，并在会后通过会议纪要形式线上审批方式后确认。 工程分期经会议确认后，相应的计划、目标本钱、财务测算等依分期开展相 关工作。 .工程分期的调整 工程分期审批确认后，已开工工程不做调整（考虑到规划及验收问题、销售 交付和合同承诺等）。未报建开工工程后期依据市场形势、产品业态变化、销售节 奏变化等原因，同时考虑报建、设计、运营计划等予以调整，调整时要求与相关 部门达成一致，并报地产总部运营部、财务部、本钱部等说明审批。 .工程分期对各条线（营销、开发配套、设计、财务、本钱、工程）的要求指引对营销的要求指引 营销的推盘节奏是分期划分的前提条件。营销根据工程分期开发计划和该项 目经营销售目标，制定出符合市场动态的销售计划、推盘节奏及交付要求，关注 整盘分批供应量、品类搭配等因素。 8. 2对报批报建的要求指引 土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证的 办理：根据公司决策的分期计划，分批报政府相关职能部门相关资料，分批获得。 特别注意建设工程规划许可证及规划验收、土地核验、交付使用许可证获取等前 后业务的关联性。根据分期交房计划，在单体与总体竣工验收与交付之前，应加 强同相关建设主管部门的意见征询，保证相关手续（备案、交付使用证等）的顺 利办理，确保按期交房。 其他审查如防雷审查、岩土勘察审查、抗震审查、施工图审查等，合同备案 如设计勘察合同备案、监理合同备案、总包合同备案等，质安监手续等上述均可 根据公司制定的分期开发计划，分批报政府相关职能部门审批。 8. 3对设计的要求指引 在方案设计阶段可根据工程分期开发计划，灵活选