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试论投资性房地产资产减值实务操作难点及策略 　　[摘要]房地产投资是社会近几年来比较火热的投资项目。资产减值的判定以及核算是企业投资房地产财务核算的重要组成部分。但是在其实际操作的过程中，相关人员对于投资房地产价值的估算方面存在很多难点。本文就投资性房地产减值是实务操作方面存在的难点进行解析，并提供相应的策略。 　　[关键词]房地产投资资产减值实务操作难点概述 　　近几年，房地产投资发展迅速，成为我国国民经济的重要支柱。很多企业纷纷对房地产进行投资，且价值不菲，从而对房地产财务的核算要求相对比较严格。因此，企业可以对所持有的房地产投资项目单独设立部门进行价值估算，以便更直观的体现企业对于房地产投资方面的价值。 　　一、房地产投资的基本概述 　　（一）房地产投资的基本概念 　　投资性项目主要是为了获取一定的收益。而房地产投资获取收益的范围比较广，主要包括土地使用权的出租，增值后进行转让的土地使用权，房地产的出租等。企业通过对这些资产采用房地产科目进行核算，根据相关规则，投资性的房地产必须进行独立的核算以及单独的计量。 　　（二）房地产投资的基本特征 　　第一，投资房地产的主要目的是为了进行增值，通过市场从中赚取一定的差价，而并非直接用于出售。 　　第二，房地产投资想要获取收益其中会经历很长的时间，为此对于房地产后续相关费用问题需要提前考虑。 　　第三，房地产的投资主要是为了获取租金以及一定增值资产，因此，在会计核算的过程中，对于这类资产应该使用实质大于形式的相关原则。 　　（三）投资房地产对于企业的影响 　　我国房地产行业发展迅速，已经成为国民经济的重要组成部分，对当今社会的发展也做出了重要的贡献。房地产行业主要是以土地和建筑为经营的对象，从而衍生的装修、开发、建设也丰富了我国的第三产业。从21世纪以来，我国已经拥有了十多万的房地产企业，有些企业也拥有多家的房地产投资项目，各个企业对于房地产之间的竞争也是相对的激烈，但是由于政策的相关影响，市场行情的不断波动，房地产投资的市场也产生了一定的影响。对此这就要求企业相关财务人员及时的了解房地产发展的市场动向，对企业相关房地产资产减值项目进行准备的核算，及时减少企业由于政策原因市场波动所造成的相关损失，为此对企业的相关财务人员的要求也越来越高。 　　二、计量资产减值的基本操作 　　（一）资产减值的基本概述 　　资产减值是指资金能回收的金额低于其账面所持有的价值。对于房地产投资而言，即使在市场的不断变化下，房地产本身的价值出现的变化，对于投资者而言所拥有的房地产就也就产生了变化。而资产减值的变化就在于房地产价值出现一定的贬值，其所降低的价格远远低于初始投资的价格，中间所产生的差价就是资产减值的金额。 　　（一）资产减值的判断 　　房地产投资存在一定的风险，因此，会计人员每个期末及时对于资产减值的测试尤为重要。如发现房地产投资的某一个项目中出现了贬值的迹象，需要估算可能造成的损失，以及能及时收回的资产，相反，资产未发生贬值，则无需估算回收金额。 　　（二）资产减值测试的方法 　　如若是单项资产，可以通过独立核算进行测试，对于这类资产所出现的减值部分以及可回收部分可以进行獨立的核算。如若是资产组合，企业资产不能进行单独核算，就需要以资产组合的方式进行核算，当该类资产组合发生减值时，以资产组合的方式进行相关金额的回收。 　　（三）会计人员在期末确定减值的金额 　　可回收金额即是指用公允的相关价格减去处置房产之后的净额。或者是公允价格减去未来的可能价值。这两种计算结果只要有一种超过原投资金额，就说明资金是盈利的。反正就需要将资产价格减至可回收范围。 　　三、房地产资产减值实务操作的难点 　　（一）房地产资产的公允价值的不确定性 　　按照会计准则的方法，相关公允价值需要用以下顺序进行判定，首先确定房地产公平的销售交易的价格;其次在不断变化的市场中的相关价格;最后以房地产相关信息进行估算，进行房地产资产核算的方法多种多样。但是现实中其公允价值却很难进行估算。由于市场的变动性，同类资产在不同的市场下都会存在不同的价格。而资产的价值受到很多因素的影响，企业很难在市场中找到一样的资产。即使通过相关的合同进行价格的约定，但是企业实际考虑的因素很多，所以其公允价格也并不准确。虽然，中介对于房地产方面专业性较强，但是频繁的估算价格会造成一定的成本。 　　（二）资产组合计提方面存在很多的问题 　　对于难以利用单项计提方式进行核算的资产，就需要利用资产组合的方式进行核算。房地产投资项目所属的资产组作为减值准备的