房地产中介交易业务.docxVIP

房地产中介交易业务 房地产中介交易业务 PAGE PAGE # / 23 篇易交 —、八 言前 当时无论任何人都可以自由地从在古希腊时代即已出 现，居间是一种古老的商业现象， 带有垄断性。官营性质，具有了公职性质、及至中世 纪居间人发生了变化，事居间活动，行 “ 自汉代以来出现了经营行纪，这类名称和实际活动在 我国历史上很早也已出现， ”居间 “、”纪 旧中国民法对行纪、， ”牙行 “营业场所称为民间将其 组织、居间人，从事居间活动的行纪人、 但很快因政治运动而居间业曾一度有所发展，行纪 业、居间进行了规定。新中国成立以后， 日趋衰微，直至改革开放以后，随着市场经济的发展， 行纪业、居间业才又兴盛起来，信托 然而我国八十年代颁布实施的三部合各类中介服务机 构等不断设立。证券公司、投资公司、 居间合同的规定，行纪合同、居间合同只作为无名合 同而存在，使同法没有关于行纪合同、 新合同法适应历史的要求在为改变这种局面，之在现 实生活中缺乏必要的法律指引和规范。 分则部分设专章对行纪合同和居间合同作了规定。 条、第 414 新合同法第行纪合同是行纪人以自己 “条对 行纪合同、居间合同作了定义： 424 居间合同是居间人向委托人报告 “，”委托人支付报酬 的合同的名义为委托人从事贸易活动， 。从定义不难看出两 ”订立合同的机会或提供订立合同 的媒介服务，委托人支付报酬的合同 26月 10年 1995类合同有相类似之处。日国家工商行 政管理局发布的《经纪人管理办法》 曾将行纪人、居间人统称为经纪人。 以下几章将从实际操作上阐述如何从即是居间业务， 我们目前从事的房地产经纪行业， 事居间业务。 房地产交易常用法律文书 第一章 概述 第一节 涉及多个主体，房地产经纪业务作为一种商业行为， 比产生多个法律关系。 如经纪人和卖方、出租方之间，经纪人和买方、承租方 之间，由于服务和咨询行 三方确认买卖或租赁交易的成在经纪机构接受双方委 托之后，为产生委托关系。 我?交，继而产生居间合同关系。在实际操作中，这些 法律关系是如何体现的呢 法律文书。说法律文书重 -们在第二节就逐一讲解体现 这些法律关系的重要资料 “口俗话说的是因为以文字作为载体的书面材料是记录 法律关系的最佳依据，要， 说无凭 ”就是这个道理，所以，我们在日常业务当中， 一定要高度重视法律文书 的签署，为交易的顺利进行和佣金的顺利收取铺平道 路。 常用法律文书 第二节 出租委托 /．出售委托 1 由受托人处理委托人是指委托人和受托人约定，又称 委任合同，委托合同， 接受他方委托并处理其事务其中委托他方处理事务的 人为委托人，事务的合同。 经纪机出售委托是房屋的产权人和经纪机构两方当事 人签署的，的人为受托人。 受托人是经纪机其中，构为房屋产权人处理房屋的出 售和出租事务的委托合同， 构，具体代表是物业顾问和经纪人，委托人即是房屋 的产权人或其合法代理人。 ．看房确认书 2 是用以证明购买方或者承租方通过经纪机构看过文件 中所述房看房确认书， 屋的房屋并且委托经纪机构处理房屋的购买或者承租事 宜的文件，从性质上讲， 这一份文件也是一份委托合同。 ．佣金确认书 3 用以是指房地产买卖或者租赁的双方和经纪机构之间 签署的，佣金确认书， 如果日后发生客户拒付是客户支付佣金的凭证，确认 具体佣金数额的法律文件， 佣金，这个文件也是诉讼追收佣金的有力证明。 ．房地产买卖居间合同 4 合同是房地产的买卖双方和居间方签署的三方合同， 房地产买卖居间合同， 办理房地产交易各项付款方式，比如成交总价，的目 的是确定成交的基本条件， 作为买卖双方签署正式房地产买卖合同的同时约定一 笔定金，手续的时间等等， 房地产买卖居间合同作为整个约定某个时间签署正式 的房地产买卖合同。担保， 房地产经纪业务的核心工作，体现了经纪机构促成交 易、谈判斡旋的全部内容， 房地产买卖居间里的全部条款都要清除明白的解释给客 户，并且让双方达成一 致。如果有任何修改，必须要双方一致签字确认。 ．房地产租赁居间合同 5 租赁是房地产的租赁双方和居间方签署的三方合同， 房地产租赁居间合同， 合同内容相比买卖合同要简单一些，主要约定好月租 金、租期、保证金、费用承 那么须签如果租赁合同需要去房地产交易中心备案， 违约责任等内容即可。担、 订网上版本。 ．配偶出售同意书 6 且该房屋是二人婚而这个人有配偶，房地产权证上如 果只有一个人的名字， 我国最新婚姻法司法解释因为，则该配偶要签署配偶 出售同意书。后取得产权， 规定，婚后取得的财产都是共同财产，处置共同财产必 须要夫妻双方一致同意。 此房屋依然是共同财产。尽管产证上没有配偶的名 字，所以，如果配偶没有签署 同意书，日后发生配偶拒绝出售的情况，购买方就会 因此无法取得该房屋。