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房地产全程策划工作模块 房地产全程策划工作模块 PAGE PAGE # / 25 住宅项目全程策划工作模块 工作阶段及内容 工作深度 主要负责部门 第 阶 段 1.地块环境调研报告 对项目1.5公里内的环境景观进行详细的调查和列 示 市场部 2 .市场调研报告 对目前的经济环境、 项目当地房地产市场供求状况、 项目所在区域冋类楼盘现状及客户购买行为进行调 研分析 市场部 3. 土地分析及项目市场定 位报告 对项目地块的优势、劣势、机会和威胁进行分析， 并在市场调研分析的基础上对项目进行市场定位 策划部 第 阶 段 4 .项目名称及设计 项目中英文名、项目视觉识别系统设计、营销中心 及工地现场包装 设计部 5?项目概念设计 建筑概念设计、环艺概念设计 策划部 6 .项目价值判断 通过对项目价值实现各要素的对比，分析项目的可 实现价值 策划部 7 .项目投入产出模拟 进行静态的投入产出模拟及敏感性分析和风险评价 策划部 8.项目定价模拟 对项目的均价和不同的住宅单位价格进行模拟 策划部 第 阶 段 9.入市前宫销策划报告 对入市前的各种营销工作进行策划和安排 策划部、媒介部 10.项目销售进度模拟 销售节奏的策略性提示 策划部 11 .销售文件列示 各种须准备的销售及法律文件列示 策划部 12.物业管理概念指引 与项目定位相适应的物业管理概念提示 策划部 13.销售人员培训纲要 卖点荟萃及销售人员必备质素培训纲要 策划部 第 四 阶 段 14.年度创意主题 阶段性的广告创意及表现主题 创意部、设计部 15.系列活动策划及广告 表现 营销活动的实施及广告实施 策划部、创意部、设 计部、客户部 I?商品住宅项目市场调研提纲 【说明】 在项目合同签订后，即需要开展第一阶段工作，即项目环境考察和 市场调研分析。以下为商品住宅项目环境调研和市场分析提纲，通过这 些调研所得到的资料数据，完成： 《地块环境调研报告》 对项目1.5公里内的环境景观进行详细的调查和列示 《市场调研报告》 对目前的经济环境、项目当地房地产市场供求状况、项目所在 区域同类楼盘现状及客户购买行为进行调研分析 《土地分析及市场定位报告》 对项目地块的优势、劣势、机会和威胁进行分析，并在市场调 研分析的基础上对项目进行市场定位 【第一部分项目土地性质调查】 目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握 地块的基本现状。 调查方式：发展商及土地勘测部门相关资料；结合实地调查；实地调查拍摄地 块现状图片。 调查主要内容：包括 3-1 .地理位置（现场察看） 3-2 .地质地貌状况（发展商提供土地勘测报告，最好有地块风水评估，判断 地块是否适宜住宅建筑） 3-3 .土地面积及其红线图（发展商提供） 3-4 .七通一平现状（发展商提供） 【第二部分地块周边环境调查】 目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染 状况进行调查 调研方式：争取发展商之配合，实地察看。 主要内容 3-1 ?地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况） 3-2 ?地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。 【第三部分地块交通条件调查】 目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。 主要内容 3-1 ?项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划。 3-2 ?项目对外水、陆、空交通状况。 3-2 ?地块市周边政道路进入项目地块的直入交通网现状。 【第四部分周边市政配套设施调查】 目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。 方式：实地调研。 主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政配套设施，包括： 3-1 ?购物（购物中心、商场、超市、肉菜市场等） 3-2 ?文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量） 3-3 .医疗卫生（各级医院、药店及其质量） 3-4 .金融（各种银行） 3-5 .邮政 3-6 .娱乐餐饮（体育健身、歌舞餐饮） 【第五部分 周边社区现状调查】 目的：调查地块周边楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成份 方式：实地调研。 主要内容 3-1 .周边主要楼盘及小区列示 3-2 .各楼盘及小区的居民阶层 3-3 .各小区的总体规划、价格等 【第六部分项目所在地房地产市场现状调研】 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。 调查方式：请发展商提供基础数据，叁柒公司在此基础上进行分析 主要内容： 3-1 .宏观经济运行状况 指 标 数量 与上年同比增长 全国 项目所在地 全国 项目所在地 A.国内生产总值 其中：第一产业 第二产业 第三产业 房地产 B.固定资产投资 其中：房地产开发 C.社会消费