吉祥村项目方案(总案).ppt

规模 业态 业态功能分析 可行性 生活休闲 休闲餐饮 1、中青年及商务消费群是此类业态的目标客群，且项目周边具备这样的群体有一定的市场支撑力。 2、此类业态具备提升项目品质的作用。 3、此类业态有点睛之用，所以在业态布局中应注意业态的落位控制。 ⑤ 中西式快餐 ④ 咖啡/简餐 ④ 个人护理 ③ 生活配套 银行 1、生活便利是人们选择居住环境的最重要因素，成熟的商业配套是区域发展的根本基础。 2、随着经济和社会的发展，消费者购买力增加的同时，消费品味逐渐提高，对生活品质的需要提升，将产生更多消费需求。 3、此类业态可作为商业街业态并可直接进行对外销售。 ⑤ 药店 ⑤ 便利店 ③ 宠物医院 ② 可行性：弱①—②—③—④—⑤强 可行性业态分析（二） 第三十一页，共五十页。 结合区域特点与项目自身条件，以及我们初步商家访谈结果，本项目初步考虑的经营业态品类有: 业态 备注 百货 1、提升整体项目定位，吸引周边购物人群，拉动客流。 2、合作模式以租赁为主。 3、提升品牌商铺的价值增加投资人群信息。 电影院 1、虽然租金承租能力有限，但对拉动人群提升项目生活休闲娱乐的综合服务能力有很大作用。 KTV 电玩城、台球、网络会所、金融类 品牌餐饮 1、业态 承租能力强，并且聚集人气。 2、可以与多种业态进行互补。 商业步行街 1、增加项目业态完整可以与多业态配合。 2、该业态可以放在项目带动客流，提升商业特色经营。 3、商业价值高，可直接进行出售并统一进行管理。 3. 经营业态品类 第三十二页，共五十页。 “小结” 业态启示：百货、步行街、影院、餐饮、休闲是项目发展方向 运作方式启示：主力店及部分潜力商铺自持，约占总面积的70-80%；出售可分割商铺，回收资金，约占总面积的20-30%. 业态 业态特点 建议 百货 1、租赁或联营扣点 2、面积3-5万/㎡ 1、引入该业态 2、自持物业，提升企业自有资产。 3、待物业成熟后出售，得到利润最大化。 影院 1、保底联营 2、面积3500——5000㎡ 步行街 1、租赁或出售 2、面积可分割 1、销售：可回收投入资金。 2、自持：先进行养商期，待商业成熟后销售，利润最大化。 餐饮 /休闲 1、租赁或出售 2、面积可分割 面积占70-80% 面积占30-40% 按照市场分析，销售该面积可回收建筑成本资金（约6-8亿）。 第三十三页，共五十页。 法则6 [设计规划验证法则] 附件：设计院规划方案 第三十四页，共五十页。 法则7 [经济测算验证法则] 第三十五页，共五十页。 第三十六页，共五十页。 “成本预算” 根据上述规划，项目总成本约为10.6亿元 项目 单价 基数 总价 土地成本 43.31 216,550,000 建安成本 商业 3700 80000 296,000,000 公寓 3200 48202 154,246,400 写字楼 3200 24838 79,481,600 住宅 2500 54080 135,200,000 车库 2800 34624 96,947,200 工程建设其它费用 管理费 1.20% 664928000 7,979,136 勘察设计 2% 664928000 13,298,560 工程监理 1.50% 664928000 9,973,920 咨询 0.80% 664928000 5,319,424 配套费 250 207120 51,780,000 不可预见费 5% 207120 10,356 成本合计 1,066,786,596 第三十七页，共五十页。 “市值测算” 　 数量 单价 总价 商业 84054 30000 2,521,624,500 公寓 48202 9000 433,818,000 写字楼 24838 8600 213,606,800 住宅 54080 8000 432,640,000 车位 740 150000 11