第九章房地产物业管理.pptVIP

管理的内容 1、? 运行管理：2、? 维修保养：保养；维修及更换（故障、损坏损毁的设备的更换）；测试3、? 安全管理4、? 档案资料管理5、? 节能降耗6、? 采购计划和备品配件的管理7、? 工具、器械以及仪器仪表的管理 ?? 设备设施的保养 （1）三级保养制度 %? 日常维修保养：经常性的保养工作%? 一级保养：按计划进行的保养工作，机械设备的局部解体及保养%??二级保养：全面的清洗、检查、修理——达到完好状态的保养 （2）设备设施点检——有无异样的检测 设备设施的维修 恢复、更换磨损部件、调整精度、排除故障、恢复设备、设施原有功能 包括： 零星维修工程——日常保养 中修工程——正常、定期的全面检修——部分解体、更换少量部件或不合格的零部件——更换率10%~30% 大修工程：定期的全面检修——全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件——恢复原有性能——更换率超过30% 设备、设施更新和技术改造 管理的重点 1、? 安全至上2、? 保证运行3、? 计划保养4、? 依法管理5、? 节能降耗6、? 分工细致、责任落实7、? 专业化管理 环境管理 环境卫生管理、环境绿化管理和消杀管理 （一）?? 环境卫生管理 1、? 内涵2、? 范围：共用部位、共用场地、生活垃圾的清运、3、? 基本要求：五定“定人、地点、时间、任务、质量” （二）?? 环境绿化管理 1、? 内涵：园林绿地的完善、已有绿地的养护2、? 绿化评价指标——绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地面积3、? 环境绿化的完善——“适用、经济、美观”4、? 绿化管理与养护——锄草松土、浇水施肥、整形修剪、防治虫害 绿化评价指标 绿地率=绿地用地面积/小区总用地面积×100% 绿化覆盖率=绿地覆盖面积/小区总用地面积*100% 绿地覆盖面积：乔木灌木的树冠的垂直投影面积；空地被植物覆盖的面积；屋顶绿化覆盖面积的总和 人均公共绿地面积=小区公共绿地面积/小区内居住总人口 小区公共绿地：集中的公共绿地，包括：运动场绿地、休闲绿地、区域内的中心花园的绿地、广场绿地以及河滨绿地，设有行人休息设施的林荫道绿地 （三）?? 消杀管理 1、? 灭四害、白蚁防治2、? 四害3、? 白蚁防治（预防、灭治（药物灭杀、控巢法、诱杀法）、防治管理4、? 药物的管理：双人采购、运输、保管、使用） 公共秩序与消防管理 保安管理、交通秩序管理和消防管理 （一）?? 保安管理 1、? 内容——门卫、守护和巡逻 2、? 具体做法（1）来访人员的接待工作%?封闭式管理——登记%?开放式（2）发生刑事或治安案件的处理（3）控制中心的管理（4）物资放行管理——《物资搬运放行条》 （二）?? 交通秩序管理 1、? 内容（1）车辆管理：（2）交通管理：机动车通行证制度（3）道路管理：道路设施的管理办法 2、? 主要措施（1）明确停车场管理流程（2）明确固定车位和临时停车位——出租和出售（3）交通标识管理（4）车场巡查管理人员工作要点 （三）消防管理(2-1) 1、? 主要内容：消防宣传教育、监控报警中心、设备的维修管理、消防安全检查、消防档案管理2、? 主要措施：（1）?????? 建立消防安全制度（2）?????? 建立消防安全组织——三级防火安全组织（领导小组——公司经理责任人；安全小组——项目经理责任人；管理处的专人负责）（3）?????? 消防教育培训（4）?????? 定期开展消防演练或演习 （三）消防管理(2-1) 3、? 高层建筑消防管理的重点 （1）防火分隔（2）做好安全疏散的准备工作（3）自动报警设施的（4）事故照明和疏散标志 公众管理 （一）法律、法规规定的内容 1、? 物业的使用与维护（1）禁止行为（2）业主改变设计用途、使用性质——相邻业主、业主委员会的同意——告知物业管理企业——有关部门、批准（3）共用设备设施——经过批准——改变使用性质 2、? 装修管理? （二）?? 物业管理企业规定的内容 1、? 依据法律法规制定的公众制度——《装修管理规定》、《物业管理维修基金的使用管理办法》 2、? 物业管理的服务指南——《业主手册》 （三）?? 业主之间的约定 业主之间的约定——《业主公约》 物业档案管理 （一）?? 物业档案 物业建设竣工档案 产权资料、工程竣工验收合格资料、工程技术资料、接管验收资料 业主档案（1）住宅类业主档案资料：业主资料、家庭装修资料、其他资料（2）非住宅类业主档案资料 物业管理的记录 （二）?? 物业档案管理的要点 1、? 要求：规范化、科学化、系统化2、? 主要要点（1）形成档案管理体系（2）专人负责、分级