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讨论…… 项目用地指标如下，其他条件参照上述范例， 讨论项目可能性产品设想？ 主要用地指标 用地性质 商业、住宅 用地面积（m2） 70000 容积率 2.0 建筑面积（m2） 商业不大于50000，其余为住宅 建筑密度 35%以下 第七十七页，共一百二十二页。 竞争环境分析详细内容 1、竞争项目的选取 区域内竞争项目的选取 区域外竞争项目的选取 第七十八页，共一百二十二页。 竞争环境分析详细内容 2、竞争项目成交情况分析 竞争项目各类产品供应情况 竞争项目各类产品销售情况 竞争项目各类产品价格走势 竞争项目各类产品客户构成（客户类型、来源、需求类型等） 第七十九页，共一百二十二页。 竞争环境分析详细内容 2、竞争项目未来两年供应量分析 竞争项目存体量分析 竞争项目未来两年可能开发并推向市场的体量分析 竞争项目未来总体供应量分析 第八十页，共一百二十二页。 范例参考：XX项目竞争环境分析 第八十一页，共一百二十二页。 4.1区域竞争项目：选取区域内与本案形成直接竞争的大盘项目，主要是金帝?中洲滨海城、金都?海尚国际、保利招商?海上五月花、招商?海德公园以及禹洲?环东国际五个项目，不论是从集美滨海西大道还是翔安滨海东大道，客群到达本案都要经历众多竞争项目的多重争夺 海尚国际 环东国际 海上五月花 恒亿集团2010TP13、 2010TP14地块 国贸地产 2010TP12地块 中洲滨海城 海德公园 第八十二页，共一百二十二页。 4.2区域竞争项目销售情况：由于开盘时间早、价格低，禹洲?环东国际供应量及去化率最高，达到了71%，而金帝?中洲滨海城去化率最低，只有20% 数据来源：厦门网上房地产、厦门房管局 第八十三页，共一百二十二页。 未来本案重点竞争项目主力产品区间竞争形势初判 一房 二房 三房 四房和以上 区域/项目 60-70 70-80 80-90 90-110 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-160 140-160 160-180 180以上 金帝?中洲滨海城 保利＆招商?海上五月花 禹洲?环东国际 招商?海德公园 金都?海尚国际 住宅?水晶湖郡 中航城?国际社区 项目主力户型 数据来源：新景祥数据库 4.2主力竞争户型及面积：主力竞争集中于二房80-100㎡，三房120-140㎡，且众多项目区位与本案相比具有相对竞争优势，因此，本案需把握80以下两房以及110以下的三房的市场机会点 第八十四页，共一百二十二页。 70 100 130 160 保利招商?海上五月花 招商?海德公园 禹洲?环东国际 4.2主力竞争总价：重点竞争项目主力总价集中在70-140万元 数据来源：新景祥数据库 项目主力总价 水晶湖郡 中航城?国际社区 金帝中洲滨海城 60 80 90 水晶湖郡 海尚国际 海尚国际 第八十五页，共一百二十二页。 4.3区域竞争项目未推量：总量达到268.87万㎡，其中金帝?中洲滨海城占区域未推总量的近50% 数据来源：厦门房管局 注：未推量指项目未取得预售证的建筑面积 第八十六页，共一百二十二页。 范例参考：XX城市房地产市场分析 第四十五页，共一百二十二页。 发展阶段 城市化 城郊化 再城市化 信息化 影响因素 发展初期资源有限，资金、技术和人才向集聚；城区拥有更多的工作机会和生活资源 市区向工业经济向服务业经济的转变；城郊基础建设发展；城市集中区交通拥挤、环境恶化 通信技术的发展；工业结构继续优化；第三产业的主导推动力量 信息技术发展；信息网络带动新的信息革命；服务业取代制造业 城市空间特征 集中区人口增加，工商业快速发展；城市建设房地产快速发展 城市中心区进一步发展，出现市郊区；高密度集中主义城市向低密度郊区化城市转变 新区的形成；组团式、多中心集聚，组团功能分工，设施齐备 城市群之间分工更加明确，城区公共功能（商业和商务）强化，居住功能弱化 人口迁移特征 周边人口急速向市区集中 向市中心移民的速度变慢；市中心向郊区移民，出现分散化趋势 由于老城区更新，部分人口回流；另一部分向远郊迁移 人口钟摆移动 参考指标 （人均GDP） 3000-4000美元 4000-10000美元 10000-30000美元 30000美元以上 年份 2006 2007 2008 2009 2010 厦门人均GDP（美元） 6258 7398 9905 — 9106 2.1从城市发展规律看，厦门目前正处在房地产城郊化阶段，市场开始由市区向郊区发展 第四十六页，共一百二十二页。 集美 翔安 海沧 思明 杏林 同安 湖里 2.2厦门各板块发展