收益法及其应用.pptVIP

具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即：　 式中： Ro——综合资本化率； M——贷款价值比率（贷款成数），即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%-90%之间； RM——抵押贷款常数： RE——自有资金资本化率。 第六十页，共九十九页。 抵押贷款常数 上述公式中的抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额（还本付息额）与抵押贷款金额（抵押贷款本金）的比率。 如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘似12，然后除以抵押贷款金额；或者将月抵押贷款常数（每月的偿还额与抵押贷款金额的比率）乘以12。 第六十一页，共九十九页。 抵押贷款常数 在分期等额本息偿还贷款的情况下，抵押贷款常数的计算公式： 由于等额还款额为： 则： 式中：RM——抵押贷款常数；AM——等额还款额； VM——抵押贷款金额； YM——抵押贷款报酬率；n——抵押贷款期限 第六十二页，共九十九页。 自有资金资本化率 自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额（税前现金流量）与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。 第六十三页，共九十九页。 综合资本化率 综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求，下列几点有助于理解抵押贷款与自有资金组合的公式： （1）可以把购买房地产视做一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产净收益为投资收益。 （2）购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，所以有： 抵押贷款金额+自有资金额＝房地产价格 （3）房地产的收益相应地也由这两部分资本来分享，即： 　　房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益 第六十四页，共九十九页。 由于： 所以有： 第六十五页，共九十九页。 [例8-25］购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额偿还本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12%。请计算该宗房地产的综合资本化率。 ［解］该宗房地产的综合资本化率计算如下： 第六十六页，共九十九页。 【8-26】某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。请计算该房地产的价格。 ［解］该房地产的价格求取如下： 购买者要求的税前现金流量＝5×12%＝0.6（万元） 偿还抵押贷款的能力＝2-0.6＝1.4（万元） 抵押贷款金额＝1.4÷0.08＝17.5（万元） 该房地产价格＝5＋17.5＝22.5（万元） 第六十七页，共九十九页。 二、剩余技术 剩余技术（residual technique）是当已知整体房地产的净收益、其中某个构成部分的价值和各个构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知构成部分的，价值的方法。 此外，把求出的未知构成部分的价值加上已知构成部分的价值，还可以得到整体房地产的价值。 剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。 第六十八页，共九十九页。 （一）土地剩余技术 土地及其上的建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得其中的建筑物价值时，则可以利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地及其上的建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率予以资本化，即可求得土地的价值。这种剩余技术称为土地剩余技术。 直接资本化法的土地剩余技术的公式为： VL＝（AO－VB×RB ） /RL 式中：VL—土地价值；AO—土地及其上的建筑物共同产生的净收益（通常是基于房租的净收益）；VB—建筑物价值（是采用收益法以外的方法，多数情况下是采用成本法求取）；RB—建筑物资本化率；RL—土地资本化率。 第六十九页，共九十九页。 在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的土地剩余技术的公式为： 式中：YB—建筑物报酬率；YL—土地报酬率。 另外，如果将土地价值与建筑物价值相加，还可以得到整体房地产的价值。 第七十页，共九十九页。 （二）基于营业收入测算净收益 有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆的净收益测算，主要有如下两个方面的不同： 一是潜在毛收入或有效毛收入娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入变成了经营收入， 二是要扣除归属于其他资本或经