天津天安数码城营销策略报告.ppt

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 天津天安数码城 2013年营销策略报告 谨呈：天津天安数码城有限公司 * 第一页，共三十九页。 土地市场分析 2012年市场政策分析 天津写字楼成交情况 竞品项目成交及存量分析 2012年天津房地产市场分析 目 录 第二页，共三十九页。 2012年天津土地成交，滨海新区和武清区成为主力，分别占比31%和25%；其次依次为静海、北辰、宝坻、西青、津南、蓟县、东丽分别占成交区域的10%、9% 、7%、7%、4%、3% 、1%。 住宅用地：成交66宗，总占地面积335.643万㎡，占整个土地成交的8%； 商服用地：成交165宗，总占地面积720.51万㎡，占整个土地成交的16%； 工业用地：成交555宗，总占地面积3326.84万㎡，占整个土地成交的76%； 2012年土地供应性质分析 2012年天津市土地成交状况 2012年天津共成交土地786宗，面积4382.993万㎡ 2012年土地供应区域分析 土地市场 第三页，共三十九页。 * 随着全球经济增长明显放缓，中国进出口增幅将明显回落，但仍能保持一定的增长；消费延续平稳增长的格局，但增幅有限；投资增长虽有所减弱但依然是拉动GDP增长的主要动力。 天津房地产市场分析： 2012年天津市土地供应面积和均价均有大幅的增长，商业办公土地也保持着同样情况趋势。天津新增推售写字楼项目达47个，新增项目销售吸纳率为27.68%，总体来说写字楼成交情况一般，成交均价有一定幅度下降。 2012年天津写字楼市场空置率相比2011年有一定幅度下降，同时天津写字楼市场租金依然保持着增长的势头 天津地铁的逐步完善对于周边住宅以及工商市场影响很大，促进了房地产市场的健康发展。 十八大结束之后，天津在土地成交和房价上表现出强劲的势头，天津房地产市场在调控中逐步走向成熟。 房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。 市场政策 第四页，共三十九页。 天津整体泛写字楼市场成交情况分析 2012年天津泛写字楼市场成交面积573417㎡，与2011年相比环比下降32.73%，成交均价12844元/㎡，与2011年相比环比上升12.02%。 天津产业园市场成交量价分析 2012年天津产业园市场成交面积90008.58㎡，与2011年相比环比下降48.91%，均价6647元/㎡，与2011年相比环比上升3.52%。 2012年天津纯办公性质写字楼市场成交483408.42㎡，与2011年相比环比下降28.52%，均价13998元/㎡，与2011年相比环比上升9.53% 写字楼市场 天津纯写字楼成交量价分析 第五页，共三十九页。 西青区泛写字楼市场消化量分析 2012年西青区整体泛写字楼市场成交面积12595.58㎡，与去年相比环比下降50.67%，均价8524元/㎡，与去年相比环比下降27.89%。 2012年西青区产业园市场成交7006.52㎡，与去年相比环比下降8.92%，均价5812元/㎡，与去年相比环比上升23%。 2012年西青纯办公写字楼市场成交5589.06㎡，与去年相比环比下降68.67%，均价11923㎡，与去年相比环比下降19.87%。 西青区产业园市场成交量价分析 西青区产纯写字楼成交量价分析 第六页，共三十九页。 天津不同区域泛写字楼市场消化量分析 2012年天津市泛写字楼成交以滨海新区和和平区为主，其次为南开、武清、河西、红桥等。 2012年西青泛写字楼消化量与成交均价分析 2012年，西青1月成交量最多，其次为9月、7月、6月，11月、12月无成交。 第七页，共三十九页。 * 竞品项目2012年成交情况： 2012年竞品项目中，智慧山成交量最多，其次为联东U谷、海泰创新基地、华鼎置地、力神广场等；在成交均价方面力神广场最高，其次为天保汇津广场、智慧山、华鼎置地等。 竞品分析 第八页，共三十九页。 * 竞品项目存量情况 竞品项目中存量最多的为联东U谷，其次为津门智都、鑫茂工业新城、力神广场、天保汇津中心。 从以上数据看出天津产业园市场总体去化低迷，总体存量较多，2013年产业园销售市场将要面临很大压力。 第九页，共三十九页。 * 2013年产业楼销售存量分析 一期产业楼总推售面积：101678.82㎡ 一期实际去化面积（租+售）：45249.91㎡ 2013年一期销售目标：15000㎡ 天安数码城模式在天津的成功植入并得到改进及提升， 以此树立天安品牌在