酒店开发及谈判技巧.ppt

* 连锁网络 如何规划选址 目 录 浅议连锁酒店选址规划 商务谈判技巧（十二则） 这二组数据表明： 在中国，经济型酒店还有很大的发展空间； 同时，一般而言，经济型酒店保本点出租率为80%，为此，只要经济型酒店的平均出租率高于保本点，行业就会继续发展； 要在竞争中获得生存的机会，就必须使酒店的经营业绩高于行业平均水平。 根据相关资料统计，中国现有酒店总数近29万家，其中星级酒店1.4万家，经济型酒店近5000家，占中国酒店业总数1.7%； 据旅游局公布数据显示，中国酒店业平均出租率67.9%，经济型酒店平均出租率85%； 酒店行业概述 中国GDP增长维持在8-9%， 2011国内旅游增长13%，至2015年年均增长10%， 经济型酒店增长07年91%、08年66%、09年32%、10年14% 经济型酒店的发展速度远远高于中国经济和旅游的增长，因此，市场将会加速饱和并在短期内出现过剩，在有限的时间内，连锁酒店为了更多占有市场，都纷纷选择加速发展，因为，连锁的门店数量规模就等于知名度和影响力，等于市场占有率和市场份额，等于客源量和竞争优势，最终转化为竞争优势和经营优势。 酒店行业概述 根据综合评估国内经济型酒店品牌的客房数和门店数，2011年全国快捷连锁酒店20强排行榜如下： 排名 酒店名称 门店数 客房数 店均客房数 1 如家快捷酒店 887 100355 113 2 7天快捷酒店 723 72242 100 3 锦江之星 439 57068 130 4 汉庭快捷酒店 459 50929 111 5 莫泰168 278 43587 157 6 格林豪泰 315 30814 98 7 速8快捷酒店 247 21334 86 8 宜必思 52 9273 178 9 尚客优 81 4460 55 10 城市快捷 44 4007 91 随着社会进步，中高档商务和休闲旅游市场发展迅速，需求旺盛，发展蓬勃。但4星以上酒店价格很高。舒适度，高性价比的产品一定能满足对品质有追求，又不希望支付高昂价格客人的需求。 在快捷产品积累的系统运营基础，服务品质管理，成本效率控制体系，文化承载作用，市场营销开拓精神和眼光将带给连锁快捷酒店高起点的发展。 发展机遇 一类城市——北京 上海、广州 深圳 二类城市——除上述城市外的直辖市、省会城市、计划单列市、以及经济比较发达的区域经济中心城市 三类城市——一般地级城市为三类城市 四类城市——一般县级城市为四类城市 在没有店的城市，第1家的位置应在该市中心点的1公里以内，最好在500米以内，临主马路，且有较大的停车场。 第2店必须在第1家已经开业，且经营连续1个月（在没有特殊季节或情况下）方可开发。 第2店的位置也应达到第1条的要求。 对于4类城市仅限于经济特别发达、有支柱产业、交通便利的城市。 城市开发的策略如下 开发城市选择 目标城市 位置 租金水平 例 北京,上海 中心商务区\中心商务商业混合区（1A） ? 较高 浦东陆家嘴金融开发区,北京中关村地区 副中心商务商业混合区（1B） ? 较高 上海漕河泾开发区＼北京望京开发区 大型会展中心附近（1B） 北京新国展中心.浦东国际博览中心 沈阳、大连、天津、青岛、太原、西安、成都、 中心商务区（2A） ? 较高 　 例如： 位于城市的商务中心、商业中心、政务中心、金融中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。 邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。 邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。 邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区。 具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），最好有一定的广告位。 最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。 地理位置选择 可选择区域 交通条件是选址需要考虑的首要条件，一般以地铁站附近为上佳条件，因为地铁的覆盖面广、客流量大； 在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好。 邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性。 交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。 交通条件调研 地理位置选择 该城市酒店业全年经营情况 方圆3公里内可能的竞争对手情况（饭店、旅馆，他们的等级、客源结构、出租率、平均房价、经营情况等），选址时一定要考虑客流的主要动线会不会被竞争对手截住。 选址区域内具有相当的