重庆两江新区商务综合体项目战略定位报告.ppt

精装公寓+甲级写字楼+SOHO办公+商业 ■公寓面积占比约31.5%，即25000m2左右。 ■公寓细分为酒店公寓、商务公寓2档概念，避免审美疲劳。 ■办公分为准甲级写字楼及SOHO办公楼，细分客户。 ■准甲级写字楼面积占比约31.5%，即25000m2左右。 ■SOHO办公楼面积占比约25%，即20000m2左右。 ■商业面积占比约12%，即10000m2左右。 2）可行方案 产品定位 3）业态规划 4）产品建议 1）定位前提 第九十一页，共一百五十二页。 2）可行方案 产品定位 3）业态规划 4）产品建议 1）定位前提 商业 公寓 写字楼 酒店 补充酒店的功能 经营管理平台 高消费能力的商务人流 高品质商业配套 提升商务配套档次 商务人流 高品质的商业配套 高消费能力 高品质的商务人流 高消费能力 四大业态：相辅相成、互为依托，营造良好的商务氛围 第九十二页，共一百五十二页。 产品定位 3）业态规划 4）产品建议 1）定位前提 2）可行方案 细分各业态规划 商业面积（单层）：宽（约64.6m) ×长（约154.8m）=10000平米； 楼体限高100m； 商业层高6m，局部采用2层设计； 甲级写字楼层高4.5m，共20层，面积约25000㎡，单层面积约1250㎡； SOHO办公层高3.5m，共计26层，面积约20000㎡，单层面积约769㎡； 精装公寓层高3m，共计29层，面积约25000㎡，单层面积约862㎡； 第九十三页，共一百五十二页。 产品定位 4）产品建议 1）定位前提 2）可行方案 3）业态规划 1-2F商业 甲级写字楼 1F商业 2-21层办公 1-2F商业 精装公寓 1F商业 3-31层公寓 1F商业 1F商业 1-2F商业 1-2F商业 生态中庭 生态中庭 ■ 合理的楼宇间距，公寓一线广场景观，办公与公寓共享内庭景观。 ■ 双十字内街商业布局，围合式生态庭院，促成商业人气动线。 SOHO办公 1F商业 2-27层办公 1-2F 商业 1-2F商业 第九十四页，共一百五十二页。 精装公寓部分 ■ 平层，不考虑Loft创新（没必要的成本压力），以经典格调出位。 ■ [商务风情酒店]的使用定位；[商铺等同品]的投资定位。 ■ [31m2精钻公寓/38m2行政公寓]两档主力产品。 ■ [桔子酒店]式的素雅精装风情，强化床上用品舒适感、卫浴装置情趣感。 产品定位 4）产品建议 1）定位前提 2）可行方案 3）业态规划 第九十五页，共一百五十二页。 [大堂及标准层外廓投影] [标准层平面示意] 精装公寓大堂 消防步梯2 电梯及消防步梯1 电梯及消防步梯1 电梯前室 1.5m宽内廊 1.5m宽内廊露天段 消防步梯2 户型B：套内31m2 户型A：套内38m2 产品定位 4）产品建议 1）定位前提 2）可行方案 3）业态规划 ■标准层（3-31层）建筑面积862m2； ■标准层28层，3m高；建筑面积24998m2（含大堂） 第九十六页，共一百五十二页。 产品定位 4）产品建议 1）定位前提 2）可行方案 3）业态规划 宽敞烹饪操作 温馨餐台 商务办公区域 室内外阳光享受 情趣卫浴 [方案一] [方案二] 37.8m2（8.4×4.5） 小空间大功能 第九十七页，共一百五十二页。 仿“桔子酒店”素雅精装风情 产品定位 4）产品建议 1）定位前提 2）可行方案 3）业态规划 第九十八页，共一百五十二页。 产品定位 4）产品建议 1）定位前提 2）可行方案 3）业态规划 “商铺等同品”的整层购买蛊惑 整层建面862m2，均价6000元/m2（建面）购置总价517.2万元。 单层酒店经营初期，平均房租100元/天，出租率50%，年收入100X16X365X0.5=29.2万元，回报率5.6%； 单层酒店经营成熟期，平均房租150元/天，出租率80%，年收入150X16X365X0.8=70.08万元，回报率13.5%！ 收获绝不低于商铺投资的回报， 同时，物业产权还在增值。 第九十九页，共一百五十二页。 办公部分 ■ [中小企业形象总部]的使用定位；[商铺等同品]的投资定位。 ■ 超高得房率，尤其是整层购买。 ■ 形成100-、100+、200+、300+、600+、1000+多档需求级差，以额外赠送鼓励整层消费。 ■ 实现建面5000元/㎡单价水平，投资门槛低至40万（仅相当于一套高层，产租能力却不可比拟）。 产品定位 4）产品建议 1）定位前提 2）可行方案 3）业态规划 第一百页，共一百五十二页。 产品定位 4）产品建议 1）定位前提 2）可行方案 3）业态规划 办公大堂 电梯及消防步梯 电梯前室/空中花园 A套：378m2 B套：378m2 C套：302.4m2 ■标准层（2-27层）建筑面积1250m2 ■整层购买