土地评估市场法模板参考.pdfVIP

- 一、市场比拟法与估价过程 根据城镇土地估价规程以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的， 结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。 由于澳头镇土地成交市场比拟活泼，同类土地交易案例比拟多，可采用市场 比拟法求取土地价格。市场比拟法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类 似土地进展比拟，对这些类似土地的价格做适当修正，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值。 根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对 象所属土地具有相关性的案例，并分别进展实地勘察，做出交易情况、交易期日、 区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。 1. 选取案例 通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈邻近地区的三个 易案例进展比拟。 案例A： ·地点：澳头猪仔潭 ·时间：2004年9 月 ·用途：商住 交易价格为地面单价470 元/平方米。地块为“三通一平〞熟地；规划容积 率2.3，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。 案例B： ·地点：澳头镇澳霞大道边 ·时间：2004年8 月 ·用途：商住 交易价格为地面单价420 元/平方米。地块为“三通一平〞熟地；规划容积 率2.3，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米 . z. - 案例C： ·地点：澳头镇国税局边 ·时间：2004年9 月 ·用途：商住 交易价格为地面单价520 元/平方米。地块为“三通一平〞熟地；规划容积 率2.3，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米 2.比拟因素选择 依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比拟法时选择的比拟因素主 要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、 交通条件、集聚程度、根底设施、公共效劳配套、宗地形状、地上容积率、工程 地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。 〔1〕用途：指土地的合法规划用途； 〔2〕土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限； 〔3〕交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同； 〔4〕交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等； 〔5〕区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、根 底设施状况、环境质量等； 〔6〕个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地 容积率。 3. 比拟因素条件说明 将以上案例与待估宗地进展分析比拟，并作具体的因素条件说明(见表一)。 表一：因素条件说明表 待估宗地 待估宗地 案例一 案例二 案例三 及比拟因素实例 . z. - 交易价格〔元/平 待估 方米〕 交易情况 正 常 正 常 正 常 正 常 交易期日 取得方式 市场价格 市场价格 市场价格 市场价格 土地剩余使用年 限 土地用途 土地位置 区距市中心距离 域区域繁华程度 因产业聚集程度 素 〔或社区成熟 度〕 道路通达度 交通便捷度 根底设施完善 三通一平 三通一平 三通一平 三通一平 度 公共设施配套 周围大的 业及 周围大的 业及银 周围大的 业及 业、银行等配 银行、邮局等配套行、邮局等