2022年土地估价师考试试题：估价案例与报告.docx

2022 土地估价师考试试题：估价案例与报告 一、案例分析题(2 题，每题 20 分，共 40 分。请阅读，并依据有关条件综合分析回答下列问题) ( 一)某土地估价师接到一项业务，托付方 A 公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格询问意见，价格基准日确定在 2022 年 6 月 30 日。下面是估价师与托付方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后答复相关问题。(1)A 公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。 托付估价的土地是 A 公司于 1999 年 2 月与B 村委会签订协议取得的，面积共 17 亩，原打算兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地接近一条一般公路，周边为农地，距县城约 1 千米左右。 与农夫协商过程顺当，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有 实质性使用。 2022 年 5 月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求 A 公司补办土地征用手续，加上前期支付 B 村的费用，A 公司累计支出征地费用 100 万元，向政府交纳 17 亩土地的出让金及惩罚金各为 20 万元。 2022 年 2 月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中 4 亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建立。 与此同时，该县设置开发区，将 A 公司所占剩余的 13 亩土地纳入 开发区内，A 公司领取了国有土地使用证。 目前开发区已经完成统一规划和建立，根底设施完善，为“六通一平”，并间续有一些企业购置土地，其中，A 公司北侧土地为寰宇电器公司全部，西侧土地为每天食品效劳公司全部，南侧土地为时代医药公司全部，由于修建开发区内部道路占用了 A 公司 1 亩的土地。 托付方供应了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够供应政府核发的划拨土地打算书、建立用地许可证。托付方还供应了县国土资源局 2022 年 5 月为 A 公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2022 年 5 月，开发区曾经要求 A 公司交纳 12 亩土地共 48 万元的根底设施费，但没有落实。 现场观察，土地东侧已经建立 1 栋办公楼，使用了 5 亩土地，建立时间为 2022 年 4 月;12 亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要公路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8 路和第 11 路公交车站。 托付方供应了 2022 年 3 月该县规划局将剩余的 7 亩土地用途确定为工业(原建立的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率全都)的通知书，以及 2022 年 8 月县政府以开发区邮局建立公共目的收回剩余的 7 亩土地的通知书，通知以划拨用地进展补偿;A 公司同意土地收回但要求根据出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用 地支付的出让金。 调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩 16 万元，土地出让金比 2022 年增长了 20%，根底设施费比 2022 年增长了 10%。 问题(每题 4 分) 、 用简洁的语言，以上述内容为根底，根据时间挨次写出土地取得及权利变化的根本过程。 、 根据土地登记要求描述最终 A 公司全部土地的四至。 、 县政府收回了剩余的 7 亩土地，假如要根据出让用地进展补偿， 一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。 、 假如剩余的 7 亩土地根据出让土地性质进展补偿，请列出出让地价内涵的要点。 、 请依据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7 亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。( 二)2022 年 2 月 16 日，受天星商贸进展公司托付，某评估公司对其拥有的局部不动产进展估价进展核算。据托付方初步说明，估价对象土地于 2022 年 2 月 16 日通过出让方式取得，当时总面积为 4908 平方米，2022年 3 月 20 日将批发零售局部转让出复查，住宿餐饮局部 2022 年 3 月 26 日抵押给民生银行，抵押期限 1 年，后因还款纠纷于 2022 年 6 月 6 日被法院查封，2022 年 11 月 20 日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑 义，托付方曾要求登记机关进展了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展现了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后答复有关问题。 单位：平方米、万元 问题(每题 5 分)： 由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，消失了至少 4 处错误， 青指出并将更正内容列在下面。 上述表格只是土地初始登记卡，一般状况下，假如土地权属发生变化，匀会增加相应的登记卡，以记载相关状况。请依据托付方说明中的信息，推