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* 转让及销售阶段业务概述 转让及销售阶段纳税处理 土地增值税清算 转让及销售阶段会计处理 4 1 2 3 * 第五章 转让及销售阶段 进入第六章 第一页，共三十四页。 第一节 转让及销售阶段业务概述 土地使用权转让 商品房销售 销售其他建筑物：配套设施，周转房 代建工程：1、收取代建手续费 （原票转交）2、拨付结算 其他业务：1、售后服务 2、材料销售 属于土地买卖的二级市场 转让的两个条件 取得土地使用权证 开发项目占完成投资总额25%以上 转让后的使用年限为剩余年限 划拨地的转让：1、报批 2、缴纳出让金 预售和现售：预售的3个条件（P117） 自行销售和委托销售：委托销售的4种方式（P118） 一次性付款、分期付款和按揭付款（P119） 销售流程：1、前期策划及营销 2、开盘预售 3、签订合同及收款 4、商品房交付（三书一证一表P121） 5、办理产权登记 第二页，共三十四页。 第二节 转让及销售阶段的纳税处理 纳税处理 营业税及附加 印花税 土地增值税 企业所得税 第三页，共三十四页。 一、营业税及附加 （一）计税依据 1、计税依据为营业额，包括收取的全部价款和价外费用，如手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、罚息等。 2、特殊规定： （1）代收的符合条件的政府基金、行政事业性收费和住房专项维修基金不计入营业额。 （2）余额征收：销售或转让购置的不动产以全部收入减去购置或受让原价的余额为营业额。 （3）发生退款业务的，减除营业额或退还已缴纳的营业税。 （4）折扣额的处理：价款与折扣额在同一张发票上的，以折扣后的价款为营业额，否则不得扣除折扣额。 （5）价格明显偏低的：由税务机关核定营业额。 第四页，共三十四页。 （二）税目税率 1、营业税：5%（注：转让在建工程，代建工程税率均为5%，但税目不同）。 2、城建税：7%（市区），5%（县镇），其余为1% 3、教育费附加3%。 第五页，共三十四页。 二、印花税 1、税目：产权转移书据 2、税率0.5‰ 第六页，共三十四页。 三、土地增值税 （一）征税范围 1、三个判断标准 （1）转让的土地使用权为国家所有：集体土地只有依法被征用后变为国家所有时才能转让。 （2）产权发生转让 （3）取得收入 第七页，共三十四页。 2、特殊征税范围的判定： （1）房地产的出租、抵押、代建：因产权未发生转移，不需要缴纳土地增值税。 （2）房地产的交换：属于土地增值税的征税范围，但对个人互换自有居住用房地产的，免征土地增值税。 （3）以房地产进行投资、联营：只要投资或被投资企业有一方为房地产开发企业时，需要缴纳土地增值税，否则免征。 （4）兼并转让房地产：免征。 第八页，共三十四页。 （二）征收方式 1、查账征收：分为两个阶段 （1）预征 （2）清算 2、核定征收：以下5个条件 （1）应当设置但未设置账簿 （2）擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的 （3）账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额。 （4）逾期不清算 （5）申报的计税依据明显偏低又无正当理由。 第九页，共三十四页。 （三）纳税地点： 1、向房地产所在地主管税务机关申报 2、房地产坐落在两个或以上地区的，应按房地产所在地分别申报。 （四）纳税申报的期限： 转让房地产合同签订后的7日内。 第十页，共三十四页。 四、企业所得税 （一）企业所得税季（或月）度预缴 1、销售未完工开发产品预缴：先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入应纳税所得额。 （1）基本计算公式 ① 销售未完工开发产品的预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入*预计计税毛利率 ②实际利润额=会计利润总额-以前年度待弥补亏损-不征税收入-免税收入+预计利润额 ③当期应纳所得税额=实际利润额*适用税率 第十一页，共三十四页。 （2）特殊规定：未完工开发产品取得的收入可以扣除交纳的营业税金及附加、土地增值税，其数额在企业所得税月（季）度缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”栏减除。 例题：P133例5-3 2、销售完工开发产品的企业所得税预缴与一般企业一致。 第十二页，共三十四页。 （二）企业所得税的汇算清缴： 1、法律依据： （1）《企业所得税法》及其实施细则； （2）《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号） 2、清算时间：年度终了之日起5个月内或自实际经营终止之日起60日内。 第十三页，共三十四页。 第三节 土地增值税清算 一、清算单位 1、一般情况：以开发项目为单位进行清算 2、对于分期开发的项目：以分期项目为单位清算。 3、开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的，分别计算增值额。 二、自行清算： （一）税率：四