商业地产开发与招商方法讲解.docVIP

PAGE / NUMPAGES 商业地产开发与招商方法 一、商业地产开发策略方面的要紧内容包括主题定位和细分定位。　　1、确定定位是一项特不专业的工作。　　从购物中心的角度来讲，第一个问题是，购物中心的服务到底将卖给谁，那个地点边包含着目标消费群体的问题。假如是一个社区购物中心，社区内的家庭确实是服务对象；假如是区域型购物中心，针对的是上班族，应该以公务、休闲、娱乐、餐饮为核心进行设计。第二，本项目区不于其它同行的经营特色在哪里？假如要做一个高档的购物中心，我们就要招国际品牌，假如是休闲娱乐就会招一些酒吧、餐饮。第三，本身的建筑特点，也确实是我们做的那个项目其自身硬件与不的项目有哪些不同，这一点对以后的招商有着直接的指导作用，包括我们的建筑规划，如建筑特点、层高等。实际上可能会出现如此的情况，专门多商家情愿进，但是因为建筑的局限却进不来。第四是消费文化，现在的购物中心大多是融合性的，既可能是国际化的，也可能是地点化、民族化的，因此可能招大的国际品牌商家会难一些，然而招一个地点品牌的可能性比较大，因此需要我们考虑的是购物中心到底将针对哪些消费群体。第五是市场消费的以后进展趋势，现在大型购物中心的建筑期需要两、三年，从做规划到开业，这时候专门多的消费趋势事实上都可能差不多改变了。 　　2、专门多新的形象店在不断进展，里面的业态配比也在不断变化，现在定位购物中心还要考虑以后的进展趋势。　　现在回过头看往常的一些专业市场，它们大部分经营得不太好。什么缘故会造成这种局面呢？我们考虑了那个问题，一个是当时在定位的时候专门多房地产商的项目所处的地理位置不是特不行，不是最繁华的地点，人流量不太够，当时条件下只想找个主题；还有一点确实是专门多房地产商想把商铺卖掉，现在能够看出这种现象引起的问题比较大。　　我们总结了以下几个方面的问题。　　一个是目标商铺的容量，因为做主题市场，可能要面对全市，甚至要面对更远的地点，不可能完全靠自然人流，这需要看整个市场的情况。现在来看，即使有项目的商铺都招满了，然而其经营难度仍然有可能会专门大，这些商铺可能专门容易跑掉。　　二是确定市场的决心。现在来看，全国各地的大型批发市场、专业市场，专门多项目的位置往往都不是专门好，而且都有历史形成的缘故，并不是讲做一个专业市场，那个专业市场立即就会旺，这种可能性不是特不大，因为专业市场的目标消费群距离范围可能专门大，因此要有慢慢预热的一个过程。一般来讲，现在专门多项目都专门难有培育市场的决心。　　三是自身物业的优势。当初我们在选择主题的时候，需要考虑到两点。一个是在你所选择的主题下，商业地产项目是不是一定要建在选定的地点，依旧讲那个主题建在所有的地点都能够；假如所有的地点都能够，那我们的主题就没有任何优势可言了；还有一个可能的因素，项目所在地位置好、期望值高、只是因为地位比较尴尬的缘故才选择做主题，这些项目一般来讲对售价的期望值都比较高。实际上，现在有些专业市场做得好，而原来做得起点差不多上专门低的，是靠长期培养才做起来的，这确实是一些商业地产项目经营不旺的缘故；另　　外一个要紧缘故确实是大部分商铺被卖掉了，因此从这两点来讲要在短时刻内培养起一个专业市场是专门难的。 　　第二点是租售关系。因为我们碰到的项目90%都要解决那个问题，都在考虑那个问题。首先我专门赞同“只租不售”是以后趋势的讲法，而且那个结论差不多被实践所证明，没有哪个大型购物中心项目在出售后还有专门高成功率的可能，而且现在只租不售项目的比例是越来越高了，我们接触的专门多项目，差不多上都不卖了，他们希望长期经营下去。然而实际上现在还有许多项目是要解决现金流问题的。在一次会议上，太古广场总经理讲购物中心是不能卖的，卖了之后就没有方法经营，当时有人问他如何解决现金流问题，他讲假如现金流实在太少就不要做购物中心了。我认为他的话没有错，尽管目前国内有80％到90％的地产商都需要解决那个问题。　　分割商铺进行销售对商业经营的阻碍大伙儿都专门清晰。市场需要培育，开始的时候租金确实可能会专门低，因此需要引进更多的品牌商家。业态组合和商业规划也要统一进行，统一经营几年以后还有商业调整的问题，要调整的时候假如没有统一经营权，就专门难做到了。整体出售是我们看见的一个比较好的现象，现在整体出售的案例在增加。第三个是卖其它物业而留下商业物业。假如这些方法都不能解决问题，只有出售一部分商业面积了。销售哪个位置能减少经营上可能出现的问题呢？一个是整卖主力店，二是卖沿街商铺，这种方法有可能解决一些资金问题；三是卖配套位置，配套位置的范围专门广，这是专门多项目需要认真研究的环节。　　二、商业地产招商的问题和特点　　商业地产招商的特点是目标商户主次分明，租金、租期差异大，招商持续时刻长、难度大、技术要求高。主力店租期长、