华友商业街运作方案.pptVIP

* * 华友广场商业街运作方案 2008.9. 第一页，共三十五页。 全案提要： 》项目概况 》产品定位 》客群分析 》业态规划 》招商策略 》销售策略 》推广策略 》品牌塑造 》运营管理 》目标展望 2008.9. *华友广场商业街 第二页，共三十五页。 项目概况： 本项目位于莆田市涵江区国欢镇林柄村境内福厦国道旁，距离涵江市区3公里，距离石庭1公里，属于城市未来发展潜力板块，本项目与莆田市高新园区相连，与福厦高速公路涵江出口相邻；与区政府规划打造的140亩高新园区的市政公园相望 ，即将建成的福厦和向莆高速铁路枢纽站--莆田站抬眼可望，规划中的涵江汽车客运东站近在咫尺，可谓身处大涵江交通枢纽的核心，是工作、生活两相宜的福居美地，是最具投资价值的第三类地产板块。 2008.9. *华友广场商业街 第三页，共三十五页。 接上页： 》涵江是莆田东部的经济高地，在福建沿海的经济地位也是举足轻重。素有小上海之美称，2008年涵江区国民生产总值预计接近200亿元人民币； ； 》涵江区常住人口约42万，流动人口约10万，项目周边2公里半径内覆盖人口约10余万人,半数以上为流动人口； 》项目处于涵江商圈与江口、石庭商圈中间的现代商业空白区域，可谓机遇与挑战并存。项目的地理位置使得我们必须做返租式销售。通过对商业部分的运作，提升项目整体价值。 2008.9. *华友广场商业街 第四页，共三十五页。 项目产品分析及定位： 主要技术经济指标 建设用地面积：14395 M2 总建筑面积 ：58006 M2 商业部分面积：11705.1 M2 建筑密度 ：31.70% 容积率 ：3.76 绿化率 ：33.10% 停车位 ：149 个 商业部分：由两幢4层独栋及其与住宅两层底铺形成的步行街杂合成的综合形态。 2008.9. *华友广场商业街 第五页，共三十五页。 项目产品分析及定位： 》满足本项目社区商业配套的需求， 提升项目物业价值； 》引领项目所在区域业态升级（石庭方向）， 满足项目周边2公里辐射半径内10余万消 费者日益多元化的消费需求； 》充分利用项目整体出众的景观设计，增加项目 的商业外延，提升项目的商业价值。 主题定位：综合型，一站式区域休闲、娱乐、购物中心 核心诉求：打造大涵江时尚社区商圈新典范 2008.9. *华友广场商业街 第六页，共三十五页。 经营客群分析： a) 客群定位：以散铺招商为主。在业态选择上要注意目标消费人群的需求特性，在业种业态一致的条件下，优先选择资金实力雄厚，经营能力强的商家；主力店（带生鲜的社区超市）可考虑联营或自营。 b) 目标范围：客户来源应以涵江商圈现有商家为主，以江口石庭商圈商家为辅，以莆田商家为补充，尽量不用新手。 c) 客群需求：能扩大其产品覆盖半径，增加经营收入，降低经营成本；能获得本项目商业化运作带来的增值效益（和去石庭、江口商圈经营的不同之处）；能得到政府税、费方面的支持。 2008.9. *华友广场商业街 第七页，共三十五页。 消费客群分析： a) 客群定位：恩格尔系数在40%左右的中等收入人群，因所处商圈业态单一，业种档次低下，不能满足其由购物带来的物资与精神享受的人群。 b) 目标范围：以市高新区企业从业人员为主流目标消费人群，以石庭洞庭、黄厝、新坡、后洋、塘头、后郭、林柄等 常住人口为重要目标消费人群，以江口及涵江人口为次要目标消费人群。力争辐射半径3公里。 c) 客群需求：首先是项目的易达性，需要我们完善项目周边的局域交通环境。再者要满足吃、喝、玩、游、乐、购多元化、一站式消费需求。业态的选择要符合目标消费群的消费层次。 2008.9. *华友广场商业街 第八页，共三十五页。 Swot分析： 1.优势：★项目地处涵江与江口石庭两大商圈中间，远离主商圈的实情 对我们来讲既是挑战，更是机遇。项目周边没有竞争对手，而 10余万人口的消费需求实实在在。依据常规，项目商业部分一 万余平方米的建筑体量正好和周边潜在消费人口数相契合。 ★项目在规划设计上具有高度的前瞻性，整体景观设计出众， 大大增加了项目的商业外延，提升了项目的商业价值。 ★开发商“华友”品牌在项目所在地有良好的口碑，能提升目标