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成都光华大道项目全程营销推广8 投标文件 项目全案 市场部分（page3――6） ?项目所在区域基本情况?项目所在区域市场分析?项目所在区域消费者分析?项目所在区域竞争对手分析?小结 项目部分（page7――15） ?项目swot分析?项目开发策略?项目市场策略?项目产品策略?小结 营销推展部分（page16――32） ?项目推广策略?项目营销策略?项目周期策略 目录 ?? 项目销售策略小结 市场部分 一、项目所在区域基本情况 1.区域规划 1)项目所在区域为温江新城板块，此板块西邻老城区，东至成都外环路仅6公路，北有成梅邛高速公路，南至双流国际机场 21公里。 2)项目更是坐落于温江新城与成都光华板块之间的门户地带，就是成都经光华大道至温江新城的第一站。 3)因为光华大道全面通车和温江花博会使得温江新城的开发驶入房地产开发的快车道，温江新城与主城区的距离缩短在了10 分钟车程内，在光华大道的相连接下，温江将逐步带入至主城区。4)充分利用此优势，温江新城定位为行政文化中心和生态高尚定居中心。2.道路交通 1)光华大道是连接光华板块与温江新城板块的城市快速通道，道路总宽140米，是目前从成都进入温江新城最便捷的城市交 通网。 2)成温邛高速路，作为另一条连接温江与成都之间的主干道，其作用不可忽视。 3)地铁二号线按照成都市规划，预计明年动工，投入使用之后也将大大进一步增强成都与温江新城之间交通的流通性和便捷性。4)新城二三级道路网路，除了以上三条主要交通线路外，二三级道路网路密度减小也将进一步进一步增强交通的便利性。3.生活指数 1)温江新城商业网点比例增大，公金路东西都有相应商业规划2)温江新城计划引进上规模的商业项目――家乐福和沃尔玛 3)部分楼盘也将可以呈现出相当规模的高品位商业4)人工河沿岸将打造出风景商业拎 5)展览馆旁计划入驻五星级酒店和办公写字楼 6)成都重点中学七中已落户温江新城，并使温江新城具有了优质的教育资源7)温江新城的标志性看板――花博会园林式公园4.生态指标 1)在温江新城南北方向，规划了中心绿地绿带、公金路绿带、南北干道绿带三条纵向生态走廊。2)在温江新城东西方向，江安河、光华大道、南侧人工河构成三条东西向生态走廊。3)温江新城与青羊区交界处的江安河主流与支流之间规划打造1000亩左右的生态湿地公园。5.结论 从区域规划、道路交通、生活指数、生态指标可以窥见，项目所在温江新城将逐渐沦为一个全新的明朗的高尚生活圈。如果说温江就是成都的天府，那温江新城则就是温江的新天府、新名片。这里发展前景非常大，同样也意味著市场竞争日趋激烈，也表明温江新城整个区域氛围尚未成气候、仍须要培育。但最重要的就是，如何使消费者拒绝接受仍在成都主流生活圈之外的温江新城板块，从而如何使消费者高度关注温江新城区域楼盘琳琅满目下的金瑞泰项目。 二、项目所在区域市场分析 1.市场供应量分析 温江05年全年供应土地67宗，共5627.64亩，供地面积超过主城区排在第一，成为成都主要的土地供应区域，且土地成交量也超过主城区。温江这几年房地产业发展迅猛，优越的地理位置，便利的交通和良好的居住氛围吸引了许多开发商在温江投资置地，加上今年花博会的召开，带动了大批量用地，更是刺激了温江土地的放量。05年的大批放量，温江新城的大力规划和 加速发展，“小城西”概念的深入细致和高涨，都预示着着06年温江将被推至楼市的浪尖上，也说明06年温江供应量激增。 2.市场需求量分析 凭借得天独厚的地理位置、便捷的交通、非常大的土地储备和相对高昂的地价，温江迎合了众多开发商的眼光。再加之成都市区供应 量逐渐减少和楼盘规模、形态的诸多限制，以及光华大道的落成，也使“外迁”购房者将目光聚焦温江。但同样地，成都其它存在自身优势和快速发展的郊区势必也将瓜分这批“外迁”的庞大消费群。因此，06年温江新城的需求量不容乐观。 3.市场价格分析 06年整个房产市场价格将应大势所趋呈稳中有升的态势，但温江新城区域供应量的骤增与需求量的瓜分形成强烈反差，势必会导致价格难以大幅度上涨。结合05年整个温江区域房产价格走势和06年温江新城市场发展前景分析，25万～35万的高品质楼盘将会是消费者可接受和追逐的。 三、项目所在区域消费者分析 1.按消费者区域分析