土地一级开发可行性研究报告.docVIP

项目土地一级开发可行性研究报告 建设单位： 编制单位： 1 目 录 第一部分：项目概况 10 一、 城市介绍 10 二、 宗地位置介绍 11 (一) 宗地地形地貌、对外交通、地缘优势 12 (二) 项目拥有自然资源对项目的影响 13 三、 区域交通状况及社区配套 14 (一) 交通状况 15 (二) 社区配套 15 第二部分：项目背景 16 一、项目开发背景 16 二、项目的开发政策背景 17 三、投资建设单位——云南省海外投资有限公司 18 第三部分：政策及法律环境 23 第四部分：市场环境分析 27 一、城中村基本分析 27 （一）城中村基本情况 27 （二）城中村改造进展情况. 29 （三）总体评价 33 二、宏观市场分析 34 三、区域土地市场分析 37 (一) 区域市场在城市中的地位及发展趋势 37 2 （二）区域内土地交易情况分析 38 （三）区域内代表项目地价及楼面地价. 39 第五部分：项目总技术指标 40 第六部分：项目土地供应方案 42 一、土地升值潜力初步评估 42 二、土地供应方案 42 （一）土地供应模式 42 （二）土地一级开发深度. 42 （三）一级开发成本及挂牌底价的确定. 42 三、征地情况 43 四、征地补偿 44 第七部分 拆迁安置方案 46 一、土地补偿原则 46 二、房屋拆迁补偿原则 47 （一）补偿安置原则 47 （二）对被拆迁房屋的面积与用途的认定. 47 （三）拆迁货币补偿标准. 47 （四）产权置换的拆迁补偿标准 48 （五）优惠和奖励措施 48 第八部分：投资和收益估算 49 一、估算编制依据 49 二、项目开发周期及销售周期 49 3 （一）项目开发周期 49 （二）项目销售周期 49 三、项目土地一级开发成本估算 50 四、 一级开发收益估算 51 （一）项目一级开发收益估算表： 51 （二）项目开发周期内销售各阶段如下表. 52 五、项目敏感性分析 52 （一）一级开发成本变动对各项经济指标的影响 52 （二）土地招拍挂价格变动对各项经济指标的影响 52 六、项目资金预测 53 第九部分：资金筹措方案 55 一、资金缺口及融资考虑 55 二、资本金筹措方案 55 第十部分：SWOT 分析及结论 57 一、SWOT 分析 57 二、小结 60 第十一部分：风险分析及规避 60 一、风险分析 60 二、风险规避 63 第十二部分 结论 65 4 报告编制的主要内容 根据国家发改委对项目可行性研究报告的有关内容和要求；依据昆明市“十一五”规划，城中村改造的建设相关要求，五里片区城中村及旧城改造项目的专项规划；结合五里片区城中村及旧城改造项目整体开发建设目标定位的评审、估价；通过项目建设投资及主要经济技术指标分析，建设方案，实施计划，拆迁安置，市场切入分析，开发效益对比，以及资金估算和资金筹措；经济、社会效益，风险对策等方面进行综合分析，形成具有可操作性的项目可行性研究报告，为项目可行及实施提供可靠依据。报告主要包括如下内容： 项目决策背景；基本情况介绍； 项目法律及政策性风险分析；项目所属区域土地市场分析；项目开发方案及拆迁安置方案；投资估算及收益分析；资金筹措方案；风险分析及规避。 5 编制依据 1、《中华人民共和国城市规划法》 2、《中华人民共和国建筑法》 3、《中华人民共和国环境保护法》 4、《中华人民共和国房地产管理法》 5、《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》 6、《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理体制的规定》 7、《城市房地产经营管理条例》 8、昆明市委、市政府关于加快“推进城中村”重建改造工作的指导 意见》（昆通〔2008〕7 号） 9、《昆明市人民政府关于印发城中村改造土地公开交易办法的通知》 （昆政文〔2008〕26 号） 10、《昆明市人民政府关于印发城中村改造土地出让收支管理使用办 法的通知》（昆政文〔2008〕25 号） 11、《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》（昆城改领 〔2008〕1 号） 12、《关于昆明市“城中村”村改居人员劳动就业和社会保障工作的 意见》（昆城改领〔2008〕2 号） 13、《昆明市城中村改造项目管理办法( 试行) 的通知》（昆城改 6 领〔·2008〕3 号） 14、《昆明市官渡区城中村改造两年工作方案》 15、市城中村改造领导小组《昆明市城中村改造房屋拆迁最低补偿 标准》2008 年 6 月 30 日 16、昆政办【2009】51 号《昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安 置管理办法》2009 年 5 月 5 日。 17、昆政办【2009】53 号《昆明市主城区集体土地房屋改造拆迁补 偿安置管理办法》，2009 年 5 月 5 日。 7 序 言 昆明房地产在经历低迷之后，从 09 年 4 月开始渐渐回温，随