国际国内区域型商业运作分析及主力店选址.ppt

大型主力店位置、楼层、硬件等建议 位置：位于主干道十字路口，展示效果优越，受主力店客户喜欢 环境：因主力店聚客能力强，日常经营将给住宅人群带来一定的嘈杂，将其放在靠近路口的位置最大程度的优化内部住宅人群的居住环境 硬件条件：选择最具有硬件修改优势的，便于根据主力店的需求重新设计的位置 R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R13 R12 R11 R10 R9 R8 第三十页，共四十四页。 R9 R8 汉王路 21m 107m 27m 27m 楼层建议 业态布局建议 面积建议（营业面积） 3F 大型超市 9000-10000平米 2F 大型超市 9000-10000平米 1F 超市入口/大型建材超市入口 9000-10000平米 商业 楼层： 1-3F 层高： 1F：8.5米以上 2-3F：不低于5.5米（板到板） 最小 进深： 70米 电梯： 专用货梯及坡梯 停车位： 每万平米200个以上 硬件需求 待 建 市 政 路 建材超市+大型超市 独栋商业建筑（预留位置，按客户要求定制） 第三十一页，共四十四页。 Page * 国内区域型商业运作分析报告 第一页，共四十四页。 区域型商业中心案例分析 商业地产是个性化的，每个项目都有自己的特性和不可复制性，在此只用典型案例说明某些商业的特质 第二页，共四十四页。 北 王 府 井 步 行 街 长 安 街 东安门大街 金鱼胡同 东方广场 王府井书店 工美大厦 街 面 店 丹耀大厦 新中国儿童用品商店 apm 大厦 北京饭店 百货大楼 街 面 店 街面店 北京饭店III期 因具有多个大型商业项目的存在，形成了非常成熟的商业氛围和日均40万人的步行客流，提升了大型商业项目之间街面店的租金水平（其租金水平可达到￥50-80元/天/平米） 王府井商业街 第三页，共四十四页。 影响因素 北京王府井 燕郊XX城 XX城业主能够影响的因素 地理位置 城市中心区，并且周边地区发展已非常成熟 未来规划的城市中心，但目前尚未成熟 交通状况 10多条公交线路，距离东单和王府井地铁站均较近； 公交线路预计在一期交付时使用；未来连通朝阳北路 公交线路的设置可通过开发商工作达成，但朝阳北路连通神威北路的时间开发商无法控制。 形成原因 自然形成 政府与开发商规划 形成过程 始于元初，100多年来始终保持北京第一商街地位 预计需要未来2-3年或更长时间逐渐培养 XX城项目自身可由开发商在一定程度上控制周期，但项目周边区域，特别是项目北侧区域，开发商无法控制。 主力店/ 商业项目 王府井百货大楼、新东安、东方广场、妇女儿童用品商店、工美大厦等 可通过开发商资源或优惠租赁条件达成，但前提是项目硬件条件可以满足主力店需求。 我行建议在开发商能够控制的因素方面尽量扩大项目优势，加大创造城市商业中心的可能性。 第四页，共四十四页。 416m (52*8) 120m (15*8) 48m 96m 208m 56m 120m 东方广场 apm 广场 百货大楼 第五页，共四十四页。 目前商业业态在不同零售模式商业项目中均基本相似，已较难形成商业业态的差异化，因此出现了通过售卖有形商品外的其他形式创造项目特色，如商业环境、景观、建筑形式等来突现商业项目的特色。同时，现代人越来越注重精神消费和精神愉悦感，愿意为精神消费付费。 出现了更新的商业项目形式—— Life Style Shopping Center 第六页，共四十四页。 Life Style商业定义 “Life Style” 字面含义为“生活方式”。 国际购物中心协会(ICSC)指出，Lifestyle商业作为一种有别于Shopping Mall的商业形态，必须具备下列要素： 接近有影响力的居住社区； 中高档以上的定位； 迎合本商圈消费者对休闲的追求； 与Mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle Center更加注重环境和建筑 设计。而Lifestyle Center的开发地理位置，则通常在非传统商业区，在那 些接近交通要道和大规模中高档住宅区、开发前土地价值被低估的区域。 第七页，共四十四页。 这一概念目前在国外非常流行 ，美国率先兴起了Lifestyle Shopping Center的开发热潮。作为洛杉矶最时尚的购物中心，Grove是洛杉矶的商业热点，仅2006年Grove就吸引了约1800万的观光客和消费者。 Grove拥有位于洛杉矶都市中难得的开放式购物环境，它的前身是位于洛杉矶第三街区的Fairfax路的一个蔬果农贸市场，4年前由洛杉矶当地一家开发商