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PAGE PAGE 10 / 10 商业地产返租的使用技巧 商业地产返租的使用技巧提要：高楼层商铺增加一次性返租力度，对整体回笼资金并不会产生较大的影响，以一幢四层 2000 平方米的商场为例 更多精品源 商业地产返租的使用技巧 高楼层商铺增加一次性返租力度，对整体回笼资金并不会产生较大的影响，以一幢四层 2000 平方米的商场为例，假定单价 10000 元/ 平方米，总值为 2000 万，增加一次性返租一年，按8%年回报率总返租额为 160 万元，占整个商城总值比例极小，而其对整个商城的销售所起到的积极作用却不可小视。 造成二层以上商场铺位滞销的一个原因是，首期门槛太高，使得经济实力较弱的投资客感觉投资风险太大，住宅按揭成数普遍达 7 成，甚至达到 8 成，而商铺按揭成数一般为 5 成，最高也不过 6 成， 这样，一个总值20 万的商铺，首期款需要10 万元，相当于一套总价40 万元住宅的首期款。 如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租，使得商铺投资客层面扩大，几千元就可以买到商铺对于二至四层商铺，分别采取一次性返租 3 至 5 年的策略，此举通过降低首期门槛，一举打开了商场三四层销售的死结，几乎全部达到百分之百的销售率。 以一个总值 10 万元的商铺为例，看看在实行一次性返租后商铺投资的供款情况： 总价 首期五成 一次性返还四年租金（年回报 8%） 实付首期 10 万元 50000 元 40000 元 10000 元 从以上供款实例可以看出，一次性返租五年后，实付首期款仅为一成，只需一万元就可以投资商铺，而由于在铺位分割中，二层以上铺位大都尽可能分成小单位，其总值相对偏低，四楼商铺总值大多在10 万元以下，这样首期款仅数千元。 解决二层以上商铺滞销问题，关键在于扩大客户层面，为二层以上商铺找准投资客，一层的买家多为有多次投资经验的实力客户，而二层以上的买家则多为不具备投资经验和资金实力的公务员、白领阶层为主的客户。 总价 首期五成 五成十年月供10 万元 50000 元 550 元 从以上供款实例可以看出，月供不足造成投资压力，首期款 5 万元，对于一个拥有自由资金一二十万的公务员、白领而言，无颖具有风险和压力，所以降低首期门槛激活公务员，白领投资的关键。 一次性返租年限与商铺楼层关系 随着楼层的不断增高，商铺的单价、总价不断递减，对应的投资者实力随之递减，而一次性返租的力度则随之加强。 银行提供五成按揭情况下的一次性返租年限与商铺楼层关系层数 一次性返还租金年数合计返还数 首期款一层 2 年 16% 34% 二 3 年 24% 26% 三层4 年 32% 18% 四层5 年 40% 10% 银行提供六成按揭情况下的一次性返租年限与商铺楼层关系层数 一次性返还租金年数合计返还数 首期款一层 2 年 8% 24% 二 3 年 24% 16% 三层4 年 24% 16% 四层5 年 32% 8% 由上表可以看出，银行提供的按揭成数对一次性返租年限有极大影响，争取六成按揭，即使减少一年一次性返租，首期款都低于五成按揭情况下的首期款。 返租的正面作用及意义 商铺的返租对于商家和投资客，都有着非常重要的意义，它平衡着双方的利益关系，从而达到双方的共赢，由此可见，返租之于商家和投资客，发挥着明显的杠杆作用。 返租之于商家 发展商通过返租期，实施对商家的租金优惠，使得商家在市场培育期内以较低的成本做生意。一个市场从最初的培育期到发展成成熟市场需要一个时间过程，发展商通过返租期”放水养鱼”。在市场的初期来给商户一个低成本经营的机会，降低了商场经营风险。 返租之于投资客 投资客在返租期内拥有稳定的投资收益，同时由于经营成本低， 商家能够顺利度过市场培育期的难关，返租期满后投资客得到的将是一个兴旺的商场。发展商运用返租这个杠杆，通过低租金招商，迅速引起了抢铺浪潮。由于”放水养鱼”，发展商培育了市场，使之与房地产开发一起成长，在商铺的培值中，最大的获利者必然是投资客。 发展商之于返租 返租策略是以保障投资客较高的稳定回报，以优惠的租金招商为基础，或是真实的资金收益做支撑，发展商只是扮演了一个”中间调解人”的角色，拿投资客买铺钱的一小部分用来培育市场，发展商通过这个杠杆来平衡双方的利益关系，达到双方共赢的目的，发展商通过这个过程实现小业主高回报，经营者能赚钱的目的，从而也实现自己资金快速回笼的利益，从根本上保证商场的经营与发展。 如何把握返租的尺度 国家明文规定”预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。不得出现返本销售或变相返本销售的内容，不得出现售后包租或变相售后包租的内容”，其目的是为了规范发展商违规的市场行为，如某些发展商以返租作为商铺提价的法码达到融资的目的，或者以返租或包租的形式卖