北京某发展战略项目内部评估报告.pptVIP

* 另一方面，迄今为止北京房地产始终还是高利润行业，市场竞争并不激烈。然而，迹象表明利润率下降，竞争加剧将是必然结果 为了加快北京住房建设，政府加大了土地供应的投放力度 同时打压北京房地产的销售价格 政府的政策导向 房地产市场的运作正在规范之中 土地的使用 环境的要求 施工的条件 房屋的设计、施工 房屋的交易 对房地产开发企业的影响 缩小房地产企业的赢利空间 提高企业自有资本的投入比例 增加项目成本 5. 获利模式评估 资料来源：瑞通管理分析 第五十九页，共六十二页。 * 面对未来的市场竞争，万通需要研究企业的获利模式问题 服务 销售 营销 项目管理 项目策划 土地选购 房产开发商 主要通过自身管理能力获得竞争优势，做得比对手多、快、好、省 2 3 创造新需求（ Create new demand） 4 地产商、物业管理 通过与上下游的合作或参与获取超出同行的优势，提高门槛，形成垄断 购房者 关注消费需求，研究消费价值，在满足客户要求的同时获取社会回报 购房者 寻找客户的潜在需求，引导消费者，开辟新市场，获取高利润 竞争获利 （ Compete for surplus） 1 通过供销渠道（ Concentrate surplus from channels） 满足消费需求（ Capture consumer surplus） 整合资源获取利润 （ Cooperate to capture surplus） 5 获利模式取决于竞争条件与市场环境 在不同的竞争阶段企业管理的侧重点不同 同时竞争对企业管理能力提出了越来越高的要求 - 5C 获利模式 - 万通当前定位 万通当前定位 5. 获利模式评估 资料来源：瑞通管理分析 第六十页，共六十二页。 * 但万通首先应根据现有内部能力及外部环境，确定未来的发展方向。为此，应明确： 5. 核心技能 - 独有的，而不容易被竞争对手模仿的竞争优势 6. 怎么做(how) 业务方式： 策略联合 自营生产/外购/合作 主要流程的最佳模式 信息技术的策略应用 组织内涵： 结构 - 人员规模/主要技能 1. 使命 2. 目标： - 整体目标 - 各业务线和市场空间子目标 3. 往哪里走(where) 4. 做什么(what) 主营业务定位，策略的内容和范围 业务领域与核心技能 经济效益目标 - 营业收入 - 市场份额 - 利润 优先市场区间与优先客户 机会市场区间与机会客户 差异性 产品/服务 市场定位(品牌，价格，...) 产品组合计划，产品周期计划 新产品选择原则 研发策略 - 成本结构 - 成长进度 - 投资 商业模式 发展规模 合作联盟 管理模式 财务模式 - 下一步 - 5. 获利模式评估 资料来源：瑞通管理分析 第六十一页，共六十二页。 内容总结 北京万通发展战略项目 内部评估报告。万通员工对于企业文化、企业策略的认同程度比较高。资料来源：瑞通管理分析。别墅/联体别墅。木制结构比刚混结构价值到底是高还是低。锦绣大地 锦绣大地。中关村周边地区现有高档住宅项目的竞争在2001年最激烈，对2002、2003年市场都将产生显著影响。CBD区域现有高档住宅项目的竞争在2001年最为激烈，对2002、2003年市场都将产生显著影响。项目的权利和责任不够明晰，责任难以落实。项目之间资源难于共享，经验和教训共享不足。- 典型绩效管理-。- 万通绩效管理体系现状-。- 万通考核指标存在的问题-。- 典型关键绩效指标体系-。缺乏对客户、学习和成长等方面的考虑，对内部经营过程重视不够 第六十二页，共六十二页。 * 北京向国际化城市迈进，而ＣＤＢ是北京与国际接轨的一个端口和标志，ＣＢＤ的建设引起世人的关注，房地产项目广受置业者青睐 新城国际 第一商城 旺座 光彩国际 京达 世贸 阳光100 宅.美诗 现代城 吉庆里 资料来源: 搜房网，瑞通管理分析 2.业务能力评估 第二十七页，共六十二页。 * CBD区域现有高档住宅项目的竞争在2001年最为激烈，对2002、2003年市场都将产生显著影响 此表中数据从北京现售的1000余个楼盘中选取，对97年前开盘的项目对97-2000年的市场竞争，及2002年后新开盘项目对未来市场竞争的影响未考虑在内 假设项目开盘后在4年内对市场竞争产生影响 新城 资料来源: 搜房网、瑞通管理分析 2.业务能力评估 第二十八页，共六十二页。 * 在同一区域内，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情况下，新城在建筑设计和密度上亦占有优势 CBD区域高档公寓项目容积率较高，平均为4.8，高层建筑占总开发项目近90%，绿化率平均