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[最新]北湖路某单位危旧房改住房改造方案 北湖路某单位危旧房改住房改造方案(草案 ) 一、项目改造和规划建设情况 (一)拆迁 84 户，拆迁面积 7800?; (二)规划新建:占地 7 亩，新建两栋住宅一栋 33 层、一栋 18 层，底层全架空，架空面积 980?，底层物业房 100?，地上住宅 总建筑面积 26920?，地下室一层面积 3500?(地下车位 90 位)，总建筑面积 31500?; 容积率 6.0，密度 25%，绿化率 30%;新建户数 196 户。底层架空部分绿化部分停车。 (三)还建面积按 1:1.3，即约 10000?。二、拆迁户补偿问题 1、有产权部分的面积按 1:1.3 比例还建，没有产权证但已实际居住的面积按 1:1.1 比例还建(估计共 120?内)。 2、搬迁费一次 1200 元，每户给两次;在实施拆迁前支付; 3、过渡安置费给月租金 1800 元每户，暂按 24 个月补助每户， 截止到实际交新房日。按季度支付; 4、装修补偿按 3 万元每户给补助，在竣工交房时结付; 5、开发商负责项目办房产证备案费(不包含工本费和应交契税); 6、原住户的防盗门、铝合金窗、防盗网给住户自拆自卖。三、非还建住房购买均价经测算不少于 4000 元/?。 (一)房价包含装修标准和小区建设标准: 1、装修标准:毛坯房标准。即房内内墙地面均为混合砂浆底;给水排水留口到位、电路(电视通信网络)到入户总电箱;除出阳台有门窗外，其余户内门只留门洞; 入户设一扇防火兼防盗门。外墙涂料、铝合金窗、其它装修均按房地产开发商品房合格质量要求建设。 2、小区环境配套。绿化、园林、路灯、给排水，有回迁户部分公共停车场、物业管理等配套建设彻底。按房地产开发小区综合验收 合格。 3、每一栋楼两台电梯(中日合资)，一梯四户设计。最大户型不大于 144?。 四、非还建住房销售对象原则: (一)本单位无房户或达不到住房面积标准户; (二)本单位回迁户家庭成员无房户或达不到住房规定面积户; (三)本系统无房户或达不到住房面积户; (四)本市无房户或达不到住房面积户; (五)代建商向市场出售。 五、建设工期:总平及单体方案经规划局批准和职工签订《安置补偿协议》之日起 2.5 年竣工交付使用。 六、车位价格购买原则 对回迁户优先按市场价 8.5 折给与购买。 七、代垫保证金前期费用职工房款和工程款支付方式 (一)代建商代缴项目保证金、垫付办理开工证费用约 2000 万元以内。 (二)开工后项目保证金按进度返还清后，职工房款按以下方式收取和拨付工程进度款: 1、工程建到正付 00.00 (建好地下室)10 日内，职工按 30%房款，拨付工程进度款; 2、工程主体建到总高度一半 10 日内，职工按 20%,30%房款， 拨付工程进度款; 3、工程主体建到封顶 10 日内，职工按 40%,30%房款，拨付工程进度款。 4、工程竣工验收合格交房前 10 日内，职工交清余下房款，并全部拨付给代建商，代建商交付新房给业主。 八、工程结算按国家规定预算定额上限取费。 九、非还建职工购房款项来源经过公积金贷款或自筹解决。办证由建设单位 或委托代建商代办也能够。二 0 一 0 年五月二十五日开发建设成本分析 一、补交土地出让金成本(641 万) 1 回建房土地成本=300 万/亩×10000?28000(36%)×10%×7 亩=76 万 2 非回建地成本=300 万/亩×18000?28000(64%)×40%×7 亩=538 万 3. 土地交易税(变更和契税 3.6%)=(76+538)×3.6%=22 万 土地办证费用=153 元/本 其它费用=5 万 二、前期费用(2030 万) 1. 土地评估费用=4 万 2. 旧房产评估、危房鉴定(10 元/?)费用=2 万+8 万=10 万 3. 旧房产装修评估费用 1 万 4. 项目保证金 7840?×2000 元/?(评估价)=1600 万(动工退 回) 临建施工增容(三年工期)、设备(400KWA)及接电费=10 万 临建施工增容、设备(DN80)接水费 8 万 房屋拆除临时道路费用 12 万 8. 旧业主搬出费用 84 户×700 元/次×1 次 =6 万 9. 旧业主安置费(24 个月)=84 户×1000 元/月×24 个月=201 万 旧业主搬入费用 84 户×700 元/次×1 次=6 万、 旧业装修补助费用 84 户×2 万/户=168 万、 大树搬迁、保存费用=5 万 其它费用=3 万 三、勘察、设计、评估、检测费用(122 万)、1、地质勘探费用 12 万 2、方案设计费用(含在第 4 点) 3、总平设计费用(含在第 4 点)、 4、施工图设计费用=(28000?+3500?)×20 元 /?=63