房地产企业如何建立有效的计划管理体系.docVIP

. . 房地产企业如何建立有效的方案管理体系 对于广阔中小房地产企业而言，随着开发工程的增多，规模的不断扩张，管理的难度与日俱增。如何解决由此带来的管理效率的下降？如何有效躲避疲于奔命，顾此失彼的管理状况？提升工程运营能力是其谋求进一步开展的必须突破的瓶颈障碍。品牌房地产企业成功的经历告诉我们，如何在全国化布局，跨地域多工程开发下，仍能保证开发过程的有序运作？帷幄内运筹，千里外决胜〞的背后离不开其完善、有效的运营方案管理体系。 一、什么是有效的方案管理体系？ 　　房地产企业是典型的工程驱动型组织：企业的开发经营是以工程作为根本单元的，企业的收益来源于工程的完成。可以认为Σ工程成功＝企业成功?〞〔?Primavera〕。 　　房地产企业的方案管理体系由此应该包括经营方案与工程开发方案两个维度，两维方案密不可分：假设干个同时并行，所处的开发阶段各异的工程组成的一个或者多个工程群，叠加而成的状态，就是我们所看到的房地产跨地域，多工程运作的开发模式。如何建立有效的运营方案管理体系？就是要根据房地产开发的特点，搭建经营方案与开发方案互动的运营管理平台。经营方案基于工程开发方案，下面我们先从工程开发方案谈起。 　　房地产开发的特点：开发周期和价值链较长，受外部因素的影响较大，开发风险较高，工程监控的难度较大、本钱较高。并行运作与管理接口较多：内部专业间的界面及外部协作单位的管理接口的繁多造成了方案和协调的难度呈级数式增长。 　　如何协调一致，是工程管理〔PM〕与运营管理需要解决的重要问题。正如惠普商学院：执行力所说，必须制定共同的工作方案〔Shared?Plan〕〞，方案是控制军队行进步伐的鼓点〞，方案是行进速度的保证和关键〔The?Keys?to?Speed！〕。房地产开发如果无视了工程方案的管理，其结果往往是欲速则不达。房地产方案管理的目的在于： ????■确保工程开发任务的顺利完成? ????■保证跨专业、跨部门信息的整合与共享，信息流的畅通? ????■作为管控手段：便于领导对开发过程进展监视与控制? 　　照此梳理，我们得出房地产企业以工程为单位〞的开发方案管理体系设计的指导思想：  　　根据管理幅度和专业上的不同，工程方案一般分三级控制。分别对应和效劳于不同的管理层级。再加上前面提到的两个维度，就形成了富有房地产企业特色的二维三级〞的运营方案管理体系。 　　一级方案〔里程碑方案〕：定位于：公司决策层重点关注的集团关键节点〞。?里程碑方案的编制要点是：①确定少数关键性指标或者说工程开发过程中的里程碑事件〔Milestone〕的时间点；②通过各部门协商、讨论，确保其协调一致。 　　二级方案〔主项方案〕：定位于：工程负责人的作战方案。通常采用Project软件在里程碑方案的根底上进一步细化，编制更为详细的工程主项方案，根据WBS细分任务层级〔第1～Ｎ层〕，反映任务间的前后置关系和搭接时间。主项方案主要反映和协调不同专业和部门之间的接口。主项方案是部门间沟通的工具。重点解决职能间穿插的工序和任务。 　　三级方案〔专项方案〕：定位于：职能部门的专业方案管理工具。专项方案是二级方案的分解和细化，三级方案受相应的二级方案的标准和控制。 ? 　　总结来说，一、二级方案均属于综合性方案，涵盖了房地产整个开发周期：从工程筹划至业主入伙的工程开发全过程〔不含投资、拆迁、融资的内容〕。贯穿产品制造、产品销售两条业务线，反映筹划、设计、工程、示范区、营销等五大价值活动。三级方案属于专业方案，是专业管理的工具。 　　正因为房地产开发的方案体系覆盖开发价值链的全过程，涵盖所有专业端口的业务活动，方案管理与控制通常被看作是房地产企业运营管理的工具、载体和主要功能。业内领先企业通过管理＋IT〞，通过管理与IT技术的结合，建立POM〔Project?Operation?Management〕工程运营管理系统。其应用模型如上图示：里程碑方案〞是工程开发的纲领性方案。需充分的论证，以保证其可实施性。然后以全局性的里程碑方案〞做指导，编制主项方案〞〔作战方案〕。再以主项方案〞做指导，再分解形成营销方案、设计方案、建造方案等分端口的实施操作方案〔专项方案〕。以上过程实现了方案目标的层层分解〞，也形成了下级方案对上级方案的有力支撑。 　　 三、企业经营方案管理体系 　　经营方案维度通常以时间周期来划分，在周期开场前进展编制，例如年度经营方案。同时匹配相应的考核周期，则有区域公司半年度经营责任书、总部职能部季度目标与方案。如果是上市公司，则同时对应于年报、中报、季报周期的经营业绩。以