项目投融资决策 (1).ppt

项目投融资决策 ;引言——以房地产开发为例;引言——以房地产开发为例;房地产开发流程图;国土局：取得《国有土地使用证》，获得土地使用权;规划局：建筑方案审批，取得《方案审查意见通知书》、“建筑方案总平面图”。;公安局：建筑工程消防设计审核 人防办：建设项目人防工程设计审查;建委：建筑工程施工许可证;规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等部门专项竣工验收登记;房管局：办理房屋产权总登记;房地产开发项目论证;是否所有的房地产项目都需要做项目背景分析？; 微观层面分析 ;宏观层面分析;1、房地产的相关政策;1.1 货币政策;1.2 税收政策;1.3 土地政策;1.4 其他政策;宏观层面分析;2、地区经济发展及政策;宏观层面分析;宏观层面分析——结果; 微观层面分析 ;中观层面分析;1、规划;利好规划为新都区房地产业带来良好机遇 新都区的城市发展规划具有很强的系统性，其城市定位、城市布局、产业布局以及交通规划等都对新都区的发展有着利好的影响。 新都区“一主两翼、南扩北控”示意图 ;新都区交通规划;新都区其他规划;规划——内容;三、中观层面分析;2、区域房地产市场现状;2、区域房地产市场现状;2、区域房地产市场现状;区域房地产市场现状;方法——对比分析 ;三、中观层面分析;房地产开发项目论证的思路;四、微观层面分析;四、微观层面分析;房地产开发项目论证的思路;投资估算与评价-费用和收入;投资估算与评价-相关部分;投资估算与评价-注意事项;房地产开发项目论证的思路;投资风险及其形成的原因 1.宏观经济因素 2.市场因素 3.自然因素 4.技术因素 5.其他因素; 1.政策方面： 由于政府政策调整，使项目原定目标难以实现所造成的损失，如税收、金融、环保、产业政策等的调整变化，税率、利率、汇率、通货膨胀率的变化都会对项目经济效益带来影响。 2.市场分析市场方面： 由于市场需求的变化、竞争对手的竞争策略调整，项目产品销路不畅，产品价格低迷等，以至产量和销售收入达不到预期的目标，给项目预期收益带来的损失。; 3.资源方面： 资源开发与利用的项目，由于矿产资源的储???、品位、可采储量、开拓工程量及采选方式等与原预测结果发生较大偏离，导致项目开采成本增高，产量降低或经济寿命期缩短，造成巨大的经济损失。在水资源短缺地区的投资建设项目，可能受水资源勘察不明、气候不正常等因素的影响。对于农业灌溉项目还可能有水资源分配问题等。; 4.技术方面： 项目采用的技术，特别是引进技术的先进性、可靠性、适用性和经济性与原方案发生重大变化，导致项目不能按期进入正常生产状态，或生产能力利用率降低，达不到设计要求，或生产成本提高，产品质量达不到预期要求等。 5.工程方面： 因工程地质和水文地质条件出乎预料的变化，工程设计发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长所造成的损失；由于前期准备工作不足，导致项目实施阶段建设方案的变化；工程设计方案不合理，可能带来项目的生产经营带来影响等，造成经济损失等。; 6. 融资方面： 项目资金来源的可靠性、充足性和及时性不能保证；由于工程量预计不足、或设备材料价格上升导致投资增加；由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延；利率、汇率变化导致融资成本升高所造成的损失。 7.组织管理方面： 由于项目组织结构不当、管理机制不完善或是主要管理者能力不足等，导致项目不能按计划建成投产，投资超出估算；或在项目投产后，未能制定有效的企业竞争策略，在市场竞争中失败。 ; 8.环境与社会方面： 对于许多项目，外部环境因素包括自然环境和社会环境因素的影响。如项目选址不当，项目对社区的影响、生态环境影响估计不足，或是项目环保措施不当，在项目建成后，可能对社区和生态带来严重影响，导致社区居民和社会的反对，造成直接经济损失。 9.配套条件方面： 投资项目需要的外部配套设施，如供水排水、供电供汽、公路铁路、港口码头以及上下游配套设施等，在可行性研究中虽都作了考虑，但是，实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能发挥应有效益，从而带来风险。 ; 10.其他方面： 对于某些项目，应考虑特有的风险因素。例如，对于合资项目，要考虑合资对象的法人资格和资信问题；对于农业投资项目，要考虑因气候、土壤、水利等条件的变化对收成不利影响的风险因素等；许多无形成本和效益的度量是分析专家个人的主观价值判断，不能量化的外部或间接效果的定性判断完全是主观的。;投资评价体系与方法;投资评价体系; 项目建设必要性;市场分析; 技术方案分析;投资方案分析;盈利能力分析 ◆现金流量分析 ◆静态分析 偿债能力分析 财务生存能力分析