土地储备开发实施方案编制原则2a课件.pptx

房地产开发与经营主讲老师：郭平第 三 章土地储备开发主要内容第一节 土地储备开发准备工作第二节 土地储备开发行政审批第三节 土地储备开发实施与交付第一节　土地储备开发准备工作一、 土地储备开发审查与编制 （1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则 指导思想主要原则规划先导原则规模适度原则土地节约集约利用原则效益优先原则 政府主导与市场化运作相结合原则 第一节　土地储备开发准备工作（2）土地储备开发计划内容 年度储备土地规模 年度储备前期开发规模 年度末结存土地储备规模 年度储备土地供应规模 年度储备土地临时利用计划 资金估算 计划执行安排第一节　土地储备开发准备工作（3）土地储备开发计划编制与审查程序1. 设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在10月至11月）集中报县、市国土局。2. 国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。第一节　土地储备开发准备工作3. 原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报国土局汇总。4. 国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、市人民政府批准。5. 经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构，非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。第一节　土地储备开发准备工作二、 土地储备开发实施方案编制与审查 （1）土地储备开发实施方案编制原则 系统性原则 效益性原则 可行性原则 第一节　土地储备开发准备工作（2） 土地储备开发实施方案编制与审查程序 准备工作阶段调查分析阶段方案编制阶段a.确定开发方向、目标和规模；b.编制土地储备开发实施方案草案；c.土地储备开发实施方案草案论证； d.根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开发实施推荐方案。审查报批阶段第一节　土地储备开发准备工作（3） 土地储备开发实施方案的主要内容项目基本情况 项目区域情况 土地利用现状分析 现状地上物状况 项目规划情况 项目背景 编制依据 法律法规依据 项目依据 第一节　土地储备开发准备工作项目市场分析 宏观经济分析 房地产市场分析 土地市场分析 区域市场分析 土地储备开发实施主要内容及开发进度 前期手续的办理 征地拆迁 市政建设 分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排 第一节　土地储备开发准备工作征地工作实施方案被征收土地现状征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的支付方式）征地补偿费用构成与测算征地工作进度计划 拆迁工作实施方案现状调查统计拆迁补偿方案拆迁费用测算拆迁工作进度计划 第一节　土地储备开发准备工作市政建设实施方案 市政规划说明 管线综合 实施要求 工程费用估算 开发进度计划 土地供应方案 土地供应模式 土地供应计划 土地储备开发深度 储备开发成本及入市交易底价的确定 资金回收计划 第一节　土地储备开发准备工作投资方案总投资估算资金筹措方案出让金估算交易底价估算土地销售收入估算现金流量和财务指标分析 对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析注意交易底价估算与土地销售收入估算的区别第一节　土地储备开发准备工作项目管理方案土地储备开发项目计划管理体系图第一节　土地储备开发准备工作项目进度计划管理 土地储备开发项目各环节衔接关系图第一节　土地储备开发准备工作子项管理 项目设计管理 项目成本管理 项目质量管理 项目财务管理 项目安全管理 项目进度管理 项目经营管理重要事项说明提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素 最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查 第一节　土地储备开发准备工作三、土地储备开发实施主体的确定（1）土地储备开发实施主体的类型土地储备中心自主开发模式社会企业项目管理模式社会企业带资开发模式 第一节　土地储备开发准备工作（2）土地储备开发实施主体的确定方式直接委托（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于第二种、第三种模式 ）招投标（广泛运用于第二种、第三种模式）土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤：前期准备阶段招投标阶段 通过直接委托或招投标确定土地储备开发实施主体后，由土地 储备开发主体与土地储备开发实施主体签订《土地储备开发委托协议》由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备中心即可，不签署《土地储备开发委托协议》第一节　土地储备开发准备工作（3）土地储备开发实施主体的职责土地储备开发资金筹措土地储备开发手续办理征地拆迁基础设施建设 竣工验收与成本核算 第一节　土地储备开发