房地产项目开发建设流程概论.pptVIP

* 房地产项目开发建设流程 第一页，共三十五页。 * 我们先来了解一下！！！ 房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让权等）。 房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。 第二页，共三十五页。 * 国有土地使用权出让年限 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 军事、政府机关用地长期 第三页，共三十五页。 * 房 地 产 的 特 性 独一无二性 不可移动性 寿命长久性 数量有限性 用途多样性 相互影响性 易受限制性 价值高大性 难以变现性 保值增值性 第四页，共三十五页。 * 房地产业与建筑业的区别 建筑业是物质生产部门，属于第二产业 房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于等三产业 房地产业可分为投资开发业和房地产服务业 房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪 第五页，共三十五页。 * 建筑物的分类 根据中华人民共和国城乡建设部标准《民用建筑设计通则》JGJ?37-87第1.0.5条???民用建筑高度与层数的划分??一、住宅建筑按层数划分为： 1～3层为低层； 4～6层为多层； 7～9层为中高层； 10层以上为高层。?? 二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不包括高度超过24m的单层主体建筑）。??三、建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为超高层。 第六页，共三十五页。 * 民用建筑物的分类 按建筑高度分 一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层、高层和超高层。 通常人们把１—３层称低层、4—6层为多层、7—１２层为小高层、１２层以上为高层、总高度为１００米以上为超高层。 第七页，共三十五页。 * 按建筑形态化分 别墅：独栋、双拼、联排 住宅：板楼、塔楼 商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店 第八页，共三十五页。 * 房地产开发的证件 1、核准或备案证（固定资产投资） 2、土地证 3、建设用地规划许可证 4、建设工程规划许可证 5、建筑工程施工证 6、商品房预售许可证 第九页，共三十五页。 * 房地产开发主要涉及政府部门 市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局等 第十页，共三十五页。 * 房地产涉及税费 1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。 2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。 3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款 第十一页，共三十五页。 * 河北省房地产开发项目行政审批流程示意图 国土资源 部门提供具备 出让条件的 土地 环保部门 提供审定的规 划环境影响 评价文件 地震部门 提供地震安全 性评价文件 规划部门 提出刚性 规划条件 国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂）， 合法建设用地毕准书、国有土地使用权证书 普通商品住宅固定资产投资项目备案 规划部门发放 建设用地规划许可证（1日） 编制修建性详细规划 或建设工程设计方案总平 面图、建设工程设计方案 施 工 图 设 计 规划部门审定修建性详细规划或建 设工程设计方案总平面图、建设工程 设计方案（3日） 建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、 地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、 安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案（3日） 审图机构进行 施工图审查 规划部门核发建设工程规划许可证（2日） 已审定的修建性详细规划（或建设工程设计方案总平面图）、建设工程设计方案 规划许 可阶段。 其中行 政审批、 办理时 间共计 为9日 政 府 实 施 政 务 信 息 全 程 公 开 监 察 部 门 实 施 全 程 行 政 监 察 第十二页，共三十五页。 * 组织施工单位、 监理单位招标 招标文件备 案， 招标投 标情况书面 报告，招标 合同 备 案 建设工程 质量、安全 监督手续 备 案 排水部门 核发城市 排水许可证 【2日】 市容环卫 部门对城 市建筑垃 圾处置核 准 建设部门核发 建筑工程施工许可证【